רוב הלקוחות בתקופה זו חוששים מלבצע עסקאות לרכישת דירה בשל מרכיב חוסר הוודאות. חלקם אינם יודעים מצד אחד, האם הבנקים יסכימו להעמיד להם הלוואות משכנתא לטובת רכישת הדירה אותה הם מתעתדים לרכוש. מצד שני, ישנן חששות בנוגע לשאלה, האם להתקשר בהסכם למכירת דירתם, מחשש שמא לא יזכו לקבל את הכספים ממכירת הדירה שלהם, בשל קשיים שאליהם יקלע הקונה, והוא לא יוכל להשלים את רכישת דירתם. כתוצאה מכך קיים חוסר ודאות בקבלת הכספים מצד ג' על מנת לרכוש דירה חלופית, תחתה.
עם זאת, לדעתנו דווקא הלקוחות הנבונים שמבין החוששים, יוכלו לזכות, דווקא בתקופה זו, בנכסים אטרקטיביים במחירים מצוינים, אם יחליטו לבצע את העסקאות ולמכור את דירתם, ולרכוש תחתה דירה חלופית המבוקשת על ידם, בין אם רכישת דירה יד ראשונה מקבלן ובין אם לרכוש דירה יד שנייה. הציבור הרחב אינו מודע לכך, כי בעסקאות מורכבות בתחום הנדל"ן, קיימים פתרונות למצבים של חוסר ודאות או מצבי קיצון שונים. פתרונות אלה הנהוגים במשרדנו מהווים תשובה הולמת למצבים של חוסר וודאות ולקשיים השונים הקיימים בתקופה זו.
מוכרים?
למוכר דירה אנו ממליצים לבצע את עסקת המכר בזהירות, תוך בדיקת זהותו ויכולתו הפיננסית של הקונה הרוכש את דירתכם. כך למשל, לצורך בדיקת היכולת הפיננסית, אנו ממליצים כי בטרם החתימה על הסכם המכר תקבלו מאת הקונה, בין יתר הבדיקות הנעשות על ידי עו"ד מוסמך מטעמכם, גם אישור עקרוני מאת הבנק על העמדת הלוואת משכנתא לקונה, אפילו שאישור זה מותנה בתנאים. כך נוצרת ודאות מסויימת לתשלומים לרכישת הדירה מכם. ברור כי יש לדרוש מהקונה, כי הוא עומד בתנאי הבנק לקבלת ההלוואה, וכי הוא מתחייב לעמוד בכל התנאים הנדרשים על ידי הבנק לשם אישור וקבלת הלוואת המשכנתא.
המלצה נוספת למוכרי דירה, היא לוודא כי לקונה יש גם את ההון העצמי ואת מקורות המימון הנדרשים לרכישת הדירה ולקבל אסמכתאות לכך. כך לדוגמא, אנו ממליצים כי במקרה שבו הקונה מכר את דירתו ומתכוון להיעזר בכספים המשולמים לו על ידי צד ג' לצורך רכישת דירתכם, יש לפרט התקשרות זו בחוזה המכר, כמצג מחייב מצד הקונה ולקבל העתק מחוזה המכר שנחתם על ידו עם צד ג'. יש להתאים את תנאי התשלום המשולמים על ידי צד ג' לקונה שלכם לתנאי התשלום המשולמים על ידו לכם. ניתן כמובן להבטיח תשלומים אלה על ידי משכון של תשלומים אלה וקבלת התחייבות מצד ג' לשלם את התשלומים ישירות לחשבונכם.
קונים?
לקונה דירה, בין אם הוא קונה דירה מיד ראשונה או שנייה, אנו ממליצים לוודא כי בידו ההון הדרוש לרכישת הדירה. ככל שהקונה נדרש לקבל משכנתא לצורך ביצוע העסקה, יש לקבל אישור עקרוני מאת הבנק להעמדת ההלוואה לרכישת הדירה הספציפית. ככל שהקונה מסתמך על כספים השמורים בידו במטבע חוץ או בניירות ערך, יש להבטיח בחוזה כי במקרה של ירידה בשווי הכספים שבידו אל מתחת לרף מסוים, תינתן לו האפשרות לדחות את המועדים הקבועים בחוזה לצורך השגת המימון הנוסף.
המלצה חשובה לקונה דירה מיד ראשונה היא להבטיח את מצבו מפני עיכובים הולכים ונמשכים בקבלת המשכנתא. עוד מומלץ לבחון את איתנות הפיננסית והכלכלית של הקבלן ממנו הוא מתכוון לרכוש את הדירה, וכן לוודא כי מדובר בפרויקט שכבר החלו בבנייתו כך שהסיכון בדבר אי השלמת הפרויקט קטן, יחסית.
לקונה דירה מיד שנייה, אנו ממליצים להוסיף סעיפים בחוזה המכר, המבטיחים את מצבו מפני עיכובים הולכים ונמשכים ברישום הערת אזהרה לטובתו, עיכובים בקבלת המשכנתא, עיכובים בהמצאת אישורי מיסים ועיכובים במילוי חיובים נוספים. קיומם של סעיפים המונעים נקיטה בסנקציות על ידי המוכר כנגד הקונה בנוגע לעיכובים אפשריים אלה או אחרים הנובעים ממשבר הקורונה יוגדרו בחוזה הרכישה כ- "כוח עליון" ועל ידי כך לא תינקט סנקציה כנגד הקונה אם יעוכבו התשלומים על ידו בשל אירועים שאינם באשמתו.
ככל שברצונו של קונה יד שנייה להבטיח כניסה לדירה במועד ידוע ומוסכם בטרם תחילת שנת הלימודים הבאה, לקצוב את לוחות הזמנים של העיכובים הנגרמים, ככל שיגרמו, הן בחוזה המכר של דירתו והן בחוזה הרכישה של הדירה החדשה, וככל שיתארכו אל מעבר למועד הקצוב, לקבוע סעיפים המאפשרים לקונה לבטל את חוזה המכר של דירתו או את חוזה הקניה, ללא סנקציה כספית או לקבוע סנקציות כספיות שיחולו על המוכר לתשלום בגין איחור במסירה, בדומה למנגנון הקבוע בחוק המכר בחוזה מכר יד ראשונה.
לסיכום, ניתן גם ניתן לנצל דווקא תקופה זו לביצוע עסקאות מכר או רכישה של נכסי נדל"ן. את העסקאות יש לבצע כאשר החוזה כולל תנאים וסייגים נוספים המתאימים לרוח התקופה. ניתן להתאים את הפתרונות הקיימים בעסקאות מורכבות מתחום הנדל"ן גם לעסקאות רגילות כחוזה לרכישה או מכירה של דירה.
