קוני דירות רבים נמצאים כיום אובדי עצות, לגבי חוזים בהם התקשרו והתחייבו לשלם תשלומים שונים למוכר, אך אינם מסוגלים לעמוד כיום בתנאי החוזה בשל משבר מגפת הקורונה, בין אם עקב ירידת ערך ניירות הערך שהיו ברשותם או בשל הפסקת עבודתם. מנגד, קבלנים רבים אשר התחייבו למסור דירות חדשות במועד מסוים, אולם נאלצים לעכב את המסירה, בין אם בשל העדר חומרי גלם או חוסר בעובדים. הקבלנים אינם מוכנים לשלם פיצוי בגין עיכובים אלה הנובעים בשל משבר הקורונה. לאחרונה שלחו קבלנים רבים מכתבים לרוכשי דירות, בהם הסבירו כי העיכוב נגרם שלא באשמתם, ולכן לא ישולם לקונים פיצוי בגין איחור במסירה.
לגבי הקבלנים מסתמנת כנראה הכרעה בסוגיה: ביום 31/3/2020 הודיע מר גבי שוחט, סגן בכיר לחשב הכללי במשרד האוצר, וכן למנכ"לים וחשבים במשרדי הממשלה, כי "ככלל, המגבלות שהוטלו על המשק עקב המצב לא חלות על ענף הבנייה בשל חיוניותו למשק ועל כן בשלב זה אין להכיר במצב כעיכוב שנגרם מכוח עליון. עם זאת, ככל שבפרויקט מסויים יגרמו עיכובים כתוצאה מהמגבלות שהוטלו על המשק או שיחול שינוי במגבלות החלות על ענף הבנייה, הדבר ייבחן בהמשך בהתאם להוראות ההסכמים והדין".
אם העמדה של שוחט אכן תתקבל על ידי בית המשפט במסגרת תביעות שיגישו קונים לתשלום פיצויים בגין איחור במסירה, ובית המשפט יקבע כי לאור הגדרת ענף הבנייה כ"ענף חיוני", אשר המשיך בעבודתו ולפיכך אין מדובר ב"כח עליון", אזי עלולים קבלנים רבים להגיע לכדי סכנה קיום ממשית בשל חיובם בתשלומים אלה. מאחר שמשבר הקורונה צפוי (לפחות נכון להיום) לארוך חודשים רבים, עלולים החיובים להיות בהיקפים משמעותיים, בייחוד כאשר אלו לא נלקחו בחשבון מראש. ככל שלקבלן אחד מספר רב של פרויקטים העומדים לפני מסירה, אשר מתעכבים בשל משבר הקורונה, כך הסכנה לאיתנותו הפיננסית תהיה גבוהה יותר.
האם באמת לא מדובר בכוח עליון?
בניגוד לגישה של החשב הכללי באוצר, משרדנו דוגל בעמדה משפטית החולקת על עמדת משרד האוצר, ורואה במשבר זה אירוע המהווה "כוח עליון", או כוח עליון לתקופה מוגבלת, שלאחריה רק ניתן לחייב את הקבלנים בתשלום הפיצוי. בנסיבות אלה, על קבלנים אלה לקבל יעוץ מקצועי מבעוד מועד, ולפעול על מנת להקטין את נזקיהם.
האם ניתן להסיק בהכרח מעמדת משרד האוצר, כי לגבי הקונים של דירה מידי הקבלנים, אשר הפסיקו את התשלומים, לא יזכו להגנה בשל "כח עליון", וכי יש לחייבם בהפרה יסודית של חוזה הקנייה, ובתשלום הפיצוי המוסכם בקבוע בחוזה המכר עם הקבלנים? התשובה המיידית לכך היא לכאורה חיובית, שהרי לא ניתן להחיל על אותו חוזה מכר דין אחד לקבלנים ודין שונה לקונים.
גם הקונה מידי קבלן יודע כי מדובר בענף חיוני שימשיך לעבוד בימי משבר, וכי הקבלן תלוי בהכרח בהמשך ביצוע התשלומים שעל הקונה לשלם. מאחר שאירוע משבר הקורונה אינו נחשב כ"כוח עליון" לגבי הקבלן בעיכוב מסירת הדירות, כך הוא לא יכול להיחשב כ"כוח עליון" בלתי צפוי לגבי הקונים בביצוע חיובם. מסיבה זו, יש לאכוף על הקונה את ביצוע התשלומים לקבלן. הפסקת התשלומים לקבלן, מהווה לכאורה הפרה יסודית ותחייב את הקונים בתשלום הפיצוי המוסכם. גם גישת בתי המשפט עד כה באירועים דומים מקום המדינה הייתה דומה: למשל, בתי המשפט הכריעו בעבר כי פריצת מלחמת יום כיפור ומהלכה אינם מהווים אירוע של "כוח עליון", מאחר שמדינתנו שופעת אירועי מלחמה אותם יש לצפות מראש.
מאידך, עמדה פרשנית זו עומדת בסתירה להגנות המוקנות לקונים במסגרת חוק המכר, ואין להניח כי קונה סביר היה צופה משבר כדוגמת זה ששורר בימים אלו. הפתרון הרצוי במצבים כאלו הוא פתרון חקיקתי, או פרסום חוות דעת משפטית של היועץ המשפטי לממשלה, אשר תשקף את הגישה המשפטית הראויה אשר בה יתחשב בית המשפט בבואו להכריע בסוגיה.
ועדה מיוחדת בנושא
לפי פרסום בגלובס, לאחרונה הוקמה ועדת מומחים אשר שוקדת על בדיקת ההבטים השונים שנגרמו בשל משבר הקורונה. במסגרת דיוני הוועדה, אמורים להתקבל הכרעות במספר שאלות, כמו למשל: באילו נסיבות יש לחייב את מי מהצדדים, כמי שנטל על עצמו את הסיכון שאירוע חריג בלתי צפוי יכשיל את קיום החוזה? האם יש להכיר באותם חוזים בה קיימת התייחסות לאירועים המוגדרים ככח עליון? וכיצד יש לקבוע עמדה לגבי חוזים שבהם לא נקבעה התייחסות לכך?
דובר משרד המשפטים מסר בתגובה לכתבה מגלובס: "לפני מספר ימים הקים המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), ארז קמיניץ, צוות משפטי בין-משרדי לבחינת ההשפעה שיש למשבר על דיני החוזים הכלליים בהיבטי כוח עליון (דיני סיכול).על הצוות הוטל לבחון את השאלה החוזית הרחבה, בין היתר גם בהקשרים של חוזי שכירות למגורים ולעסקים. הקושי בקיום חוזים בעת הזו, בוודאי חוזי שכירות, הוא ברור ומשכך יזם הייעוץ המשפטי לממשלה את הקמת הצוות. עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בשאלה משפטית מורכבת, המחייבת התייחסות לאינטרסים של כלל הצדדים לחוזה. הצוות יבצע שימוע של גורמים רלוונטיים מהציבור כמקובל, אם כי נוכח הדחיפות הדבר ייעשה בנוהל מהיר, ככל הניתן".
