בשלהי 2018 שרר קיפאון וחוסר ודאות תכנונית עקב הליך בחירות בעיר רמת גן. במסגרת הבחירות הבטיח המועמד לכהונת ראש העיר, מר כרמל שאמה הכהן, כי יוביל מדיניות לצמצום פרויקטי תמ"א 38 בעיר. לאחר בחירתו לראשות העירייה, קבעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן מדיניות חדשה לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בתחומי העיר לפיה:
"בקשה לתמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה – א.י.ש.) ו- תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש – א.י.ש.) נקודתית על חלקה אחת, תאושר באופן חריג ומנימוקים שירשמו, רק היכן שהיא אינה פוגעת באפשרות לתכנון מתחמי קיים או עתידי, רק בהתאם למצב התשתיות הציבוריות בסביבה, ותוך התחשבות במצב הפיננסי והתקציבי של העיר בתקציב הרגיל והפיתוח. כמו כן ישקלו נימוקים הומניטריים ומספר אתרי בנייה הפעילים בסביבה." … בהוראת מעבר ליישום המדיניות החדשה קבעה הוועדה המקומית כי המדיניות החדשה תחול ככלל על כל הבקשות ליישום תמ"א 38, למעט הבקשות שכבר אושרו בעקרון על ידה, אף אם לא הוצאו עדיין בגינן היתרי בנייה.
בעקבות המדיניות החדשה והוראת המעבר נקטה העירייה בגישה המצמצמת את זכויות הבנייה בפרויקטים, וכן צומצמו בצורה דרסטית האפשרויות להגשת בקשה לקבלת היתר בנייה לביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בעיר רמת גן. מצב חדש זה אליו נקלעו בעלי זכויות רבים במקרקעין ברמת גן, אשר כבר הגישו בקשות למתן היתר בנייה אך אלה טרם נדונו בפני הוועדה המקומית, וכן בעלי זכויות במקרקעין אשר טרם הגישו בקשה למתן היתר בנייה לעירייה, פגע הן בבעלים והן ביזמים המיוצגים בידי משרדנו.
מה עושים?
הדבר האחרון בו מעוניינים יזמים בבואם לביצוע פרויקט נדל"ן מסוג תמ"א 38, הוא "לפתוח מחדש" הסכמים שכבר נחתמו עם הבעלים, כשברקע מדיניות מעודדת של הוועדה המקומית לביצוע פרויקטי תמ"א 38 בעיר. לאור המדיניות החדשה והוראת המעבר, המלצנו ליזמים לפעול ככל הניתן לשם קיום ההסכמים, להשקיע מחדש בתכנון חדש ולהתאימו לדרישות ולהגיע להסכמות חדשות עם הבעלים על פי העיקרון של חלוקת הפגיעה הנובעת מהמדיניות החדשה באופן שווה בין היזם לבין הבעלים.
כך לאחרונה, בפרויקט בו התקשר אחד היזמים המיוצג בידי משרדנו עם 30 בעלי זכויות בשני בניינים בעיר רמת גן לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), ביקש היזם להגיש בשנת 2018 בקשה להיתר בנייה אך אף נציג עירייה לא היה מוכן לדון בבקשה ו/או לקבל החלטות מחייבות בקשר אליה עקב הליך הבחירות המתוכנן. בעקבות המדיניות החדשה, נאלץ היזם להשקיע משאבים נוספים ולהכין תכנית בקשה למתן היתר בנייה חדשה.
התקיימו ישיבות עם חברי נציגויות הבעלים על תיקון תנאי ההתקשרות, הוצגו כל אפשרויות המימוש הקיימות תוך דיון ממושך בכל אפשרות. על אף כל הקשיים שבדבר, הצלחנו לחבר את הצדדים למטרה משותפת אחת ובימים אלה עומדים הצדדים לחתום על תיקונים להסכמים הקיימים בין הצדדים ולהגיש תכנית חדשה למתן היתר בנייה לביצוע הפרויקט.
מסקנה – דרך הידברות והצגת הקשיים של כל צד בפרויקט תמ"א 38 בפתיחות יכולה להביא להבנה ושיתוף אינטרסים בין שני הצדדים ולהציל פרויקט מביטולו.
ולסיום, הייתכן כי מלאכתם של צדיקים נעשית גם בידי אחרים?
ביום 27.8.19, בעקבות עתירה שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ לבית המשפט, כנגד עיריית רמת גן לביטול המדיניות החדשה והוראת המעבר, הודיע נציג היועץ המשפטי לממשלה כי המדיניות החדשה כמו גם הוראת המעבר אינם עומדים בדרישות הדין. בעקבות זאת הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן לבית המשפט כי תפעל לביצוע התאמות המדיניות החדשה ברוח עמדת היועץ המשפטי לממשלה. ככל שהעירייה תרכך את מדיניותה לטובת בעלי הזכויות במקרקעין או ככל שבית המשפט יאמץ את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בעתירה זו, יגדלו הסיכויים כי הפרויקט המיוצג בידי משרדנו עוד קום יקום!
עו"ד אפרת ידידיה שחור ועו"ד יובל שושני
