רכישת דירה היא במרבית המקרים העסקה הגדולה והחשובה ביותר שאדם עושה בחייו, בה הוא משקיע את מיטב כספו לצורך רכישת נכס בו הוא מתכוון לגור למשך שנים ארוכות. משום כך, כאשר מתכננים לרכוש דירה, יש לבדוק את כל הפרטים בחרדת קודש, כדי לוודא שלא נעשה טעות שתעלה לנו ביוקר. לאחר שהצגנו כבר מה בודקים לפני רכישת דירה מקבלן, הרכבנו רשימה של כמה דברים שמאוד חשוב לבדוק לפני שקונים דירה שלא מקבלן.
בדיקה של הנכס במרשמים
הבדיקה הקרדינלית והחשובה ביותר, היא בדיקה של מצב הזכויות של המוכר. ניתן להוציא את הפרטים הללו על ידי הפקה של נסח רישום מלשכות המקרקעין באינטרנט. אם המוכר בעל זכות חכירה, יש לבקש אישור זכויות מן החברה המשכנת הרשומה כבעלים של הנכס או ממנהל מקרקעי ישראל ולוודא שאין הגבלה במכירה.
מעבר לבדיקת הזכויות בנכס, חייבים לבדוק האם ישנן משכנתאות או שיעבודים נוספים? האם ישנם עיקולים על הנכס, או איזושהי פגיעה או הגבלה בזכות הבעלות/החכירה? במידה והנכס רשום בטאבו על שמו של המוכר, עיון במרשם יספק את המידע, אולם אם לאו, יש לבדוק זאת ברשם המשכונות, וכן לבקש מן המוכר אישור זכויות עדכני על מצב הנכס.
בדיקה בעירייה
לפני רכישת דירה יד שנייה, כדאי לברר בעירייה כי אין חוב (היטל השבחה ) מעבר לתשלומים שוטפים של ארנונה ומים אשר חל על הנכס. כמו כן, ואף יותר חשוב מכך, לבדוק ברשות המקומית, האם ישנם היטלים או אגרות עתידיות אשר צפויות לחול על הנכס בהתאם לתוכנית שכבר הופקדו למתן תוקף, כי אז המוכר יצטרך לשלם היטל השבחה בגינן. כל תוכנית אשר אשר תאושר לאחר הרכישה, חובת תשלום היטל ההשבחה תחול על הקונה.
בדיקת זהותו של המוכר
לכאורה נשמעת כמו עצה טריוויאלית, וברוב המקרים בדיעבד הבדיקה תיראה מעט טרחנית. אולם במקרים מסוימים, מדובר בבדיקה שיכולה במידה מסוימת להציל חיים. היו לא מעט מקרים בהם נוכלים התחזו לאדם אחר, ומכרו נכס שלא היה בבעלותם. מה שיש לעשות הוא פשוט לבקש מן המוכר תעודה מזהה, לצלם אותה, ולעשות אם אפשר כמה בדיקות בגוגל כדי לוודא שאין הפתעות.
בדיקות תכנוניות
כאשר רוכשים דירה יד 2, יש לוודא (על ידי בעל מקצוע מטעמכם) שאין חריגות בנייה בנכס, והכל בנוי בהתאם להיתר. אם תרכשו נכס אשר נעשו בו חריגות בנייה (סגירת מרפסת וכדומה), אתם עשויים להיות חשופים לקנסות או צווי הריסה חלילה, וכן היטלים שייגבו בדיעבד.
בדיקה של מחיר הנכס על ידי שמאי
כאשר רוכשים דירה בעזרת משכנתא, הבנק מחייב כי שמאי מטעמו (שהקונה נושא בשכרו) יבדוק את הנכס, ויראה שאכן המחיר המבוקש תואם לשווי השוק שלו (לפי הערכת השמאי). אולם חשוב לדעת שהשמאי הזה לא מייצג אתכם, ובכל מקרה, הבדיקה הזאת נעשית רק לאחר שחתמתם על הנכס. משום כך, שווה מאד לשקול לקחת למרות זאת שמאי מטעמכם לפני שאתם חותמים על העסקה. שמאי מטעמכם, לא רק שיבדוק האם הנכס נמכר במחיר שוק והשוואה לעסקאות דומות, אלא דברים נוספים, כמו בדיקה של התשריט והתקנון (ככל שמדובר בבית משותף), מידע תכנוני קיים ועוד.
