עבור מרבית האנשים, רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות שיעשו בחייהן, אם לא הגדולה שבהן. משום כך, נראה טבעי כי כאשר רוכשים דירה מאדם פרטי, ראוי להצטייד בעורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין. לעומת זאת, כאשר רוכשים דירה מקבלן, ישנם לקוחות שנוטים לראות בכך עסקה בטוחה יותר, ולכן לא תמיד מצטיידים בעורך דין מטעמם. עם זאת, האמת היא שגם כאשר רוכשים דירה מקבלן, ישנה חשיבות קרדינלית לקבל ליווי משפטי מטעמכם.
משרדיו היפים של היזם או הקבלן אכן נוטעים בלקוחות רושם מהוגן, ושהם נמצאים בידיים טובות ובטוחות. בנוסף, לקוחות של קבלן אף משלמים לרוב סעיף של ״הוצאות משפטיות״, ויכולים בטעות לחשוב שעורך הדין של הקבלן מגן גם עליהם. עם זאת, חשוב לדעת כי חוזה המכר לרכישת דירה המועבר אליכם, מנוסח בצורה מוחלטת לטובתו של היזם, ועורך הדין של הקבלן מגן אך ורק על הקבלן. החוזים הללו בדרך כלל מורכבים יותר ומכילים הרבה מאוד נושאים שרובם אינם וודאים ומסתמכים על תחזיות עתידיות ולפיכך קיימת חשיבות לדייק את ההגנה על הרוכשים, כאשר חלק מן הדברים ניתנים לשינוי בניסוח החוזה, למרות הרושם של חוזה אחיד ונוקשה. מעבר לכך, עורך הדין יסביר לכם שאם אי אפשר לשנות סעיף דרקוני ואקוטי מסוים, אולי מלכתחילה עדיף שלא להתקשר בחוזה הזה, ולוותר על הנכס על מנת למנוע סכסוכים כספיים ומשפטיים ותקלות בהמשך.
מספר בעיות עיקריות העולות במצב של רכישת דירה מקבלן
עיקר הבעיות נוגעות למצב הזכויות בקרקע: כאשר רוכשים דירה יד-שנייה, המקרה השכיח הוא שהדירה רשומה על שם המוכר (אלא אם מדובר בנוכל מוחלט, ותפקידו של עורך הדין לגלות זאת כמובן). עם זאת, ברכישת דירה מקבלן, לרוב הבנייה טרם החלה, ולכן המצב מורכב יותר, כאשר רוכשים למעשה זכות אובליגטורית, ולא בעלות בנכס. חשוב לבדוק את האישורים שיש לקבלן, היתרי הבנייה שלו, התב״ע הקיימת וכדומה.
כמו כן, חשוב לראות שהקבלן מתחייב לא לקבל יותר מ-7% מן הסכום, ככל שטרם ניתן היתר ו/או אין בנק מלווה וכן שכספים אלו (עד 7%) מופקדים בנאמנות בידי עו"ד. בנוסף, יש לוודא שהעסקה מלווה על ידי בנק מלווה בהתאם לחוק המכר, וכן כי בגין כל תשלום, ניתנת לקונה ערבות בנקאית, ולוודא כי הכספים יופקדו בחשבון הליווי בלבד. חשוב לראות כי המשכנתא של הבנק המלווה, או כל שיעבוד אחר שקיים על הקרקע, יוסר ותירשם לקונה הערת אזהרה הנקייה מכל שיעבוד או זכות צד ג', כתנאי לקבלת הדירה ומסירת הערבות, ובכפוף לכך שהלקוח ישלם את מלוא הסכום על הדירה. כמו כן חייבת להיות התייחסות בחוזה ללוחות זמנים ולאיחורים במסירה ופיצוי בהתאמה.
בנוסף, פעמים רבות מבקשים הרוכשים לעשות שינויים במפרט /בנכס, ישנם שינויים שלא צריכים לגרור חיוב כספי וישנם כאלו שלא צריכים לגרור איחורים במסירה ,גם כאן עוה"ד ידע כיצד לנסח את סעיפי החוזה הרלוונטיים. נקודה חשובה נוספת היא שעלינו לוודא שישנה ערבות בדק ואחריות הקבלן לנזקים עפ"י חוק, ושישנה התחייבות לרשום את הבית כבית משותף ואת היחידה ע"ש הקונה במועד הקבוע בחוק.
