(תמ״א 38 בראשון לציון, ״לפני ואחרי״. צילום: Bareket38).
כבר שנים שמדברים על המגרעות בתוכנית להתחדשות עירונית הידועה, תמ״א 38, והשאלה היא לא אם יש להחליפה, אלא מה יחליף אותה. עיריות רבות למשל התנגדו לתמ"א 38 משום היקף הפטור הניתן מהיטלי השבחה, מה שפוגע בהכנסות שלהן ובאפשרות להתאים את רמת התשתיות באיזור לתוספת הדיירים שנוצרת עם הפרויקט. לפי פרסום בכלכליסט, שר הפנים אריה דרעי יפרסם בחודש הבא תזכיר חוק לאישור חקיקה מהיר, עם פרטיה של התוכנית החדשה. בין השאר, מסתמן שהפטור מהיטל השבחה יבוטל.
עוד מסתמן, כי יהיו קווים אחידים ומנחים ביחס לתוספת הבנייה האפשרית לפרויקט, מה שכמובן מגביל את מה שהקבלנים יוכלו להבטיח לדיירים בטרם ביצוע הפרויקט. כולנו כמובן רוצים לדעת, האם התחליף לתמ"א 38 יפתור לנו בעיות הקיימות כיום ויקדם את ההתחדשות העירונית בישראל. עם זאת, עדיין ישנה אי ודאות גדולה מאד ביחס למתווה החדש שיהיה. מה שאנו יודעים כרגע בוודאות גבוהה, היא שהתמורה לדיירים תקוצץ: תהיה פחות "מסחרה" בין היזם לדיירים: דיירים לא יוכלו להפריז בדרישותיהם, ולא יוכלו תמיד להתעקש על תוספת חנייה (כאשר בתל אביב תקן החנייה לדירות צומצם לאחרונה), מרפסת גדולה, מחסן צמוד לנכס ותוספות נוספות. מלבד ממ"ד, הקבלן לא מחויב בשום תוספת (כמובן שהדיירים והקבלן יכולים להסכים על כך במו"מ, אולם לאור המגבלה הקבועה והאחידה על תוספת הבנייה האפשרית לפרויקט, מרווח המו"מ בין הדיירים לקבלן הצטמצם).
מכל מקום, עדיין אין ודאות שהכדאיות ליזמים תגדל עקב המתווה החדש: עדיין היזמים יצטרכו לקחת בחשבון סכומים שאינם מוחלטים ואינם ידועים מראש בתחשיב, בגין המטלות הציבוריות שהרשויות יטילו עליהם, והיטלי ההשבחה, שכעת יהיו מגולמות במחיר, מה שבעצם מעלה את עלויות העסקה (ולפי ניתוח כלכלי, מפחית את הסיכוי להתקיימותן של עסקאות).
מה שבעיקר חשוב לדעת, הוא שככל שדיירים התחילו בתקופה האחרונה לנהל מו"מ, מוטב להם יהיה להשלים את המו"מ ולצאת לדרך עם הפרויקט לפני שהתוכנית החדשה תחליף את תמ"א 38 הקיימת, היות ולאחר שלא יוארך תוקפה של תמ"א 38 , יתכן והתמורה שיוכלו לקבל תהיה פחותה באופן משמעותי.
