כיצד יש לחשב את ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי? באופן עקרוני, החישוב נעשה בדרך של השוואה בין זכויות במצב קודם, לבין זכויות במצב חדש. בפרויקט של פינוי-בינוי, האם ההשוואה נעשית לאחר אישורה של תוכנית משביחה, כשם שמעריכים כל עליית שווי של מקרקעין (כדעת הוועדה המקומית), האם לפי רווחיות הפרויקט בפועל מנקודת מבטו של היזם על פי תקן 21 (כדעת היזם) או שמא בדרך אחרת?
לאחרונה ניתנה פסיקה חשובה בהחלטה של ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה בתל אביב, לפיה יש לחשב את ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי בדרך יחודית אחרת: ההחלטה קובעת לראשונה במפורש, כי בפרויקטים של פינוי בינוי לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, יש לבחון לצורך החיוב בהיטל ההשבחה בפרויקט, אך ורק את התמורה שמקבלים הבעלים של המקרקעין במסגרת הדירות החדשות, ולא את ההשבחה שנוצרה על פי עמדת ועדה המקומית או היזם כמתואר לעיל.
ככלל, בחינת קיומה וערכה של השבחה נעשית בהשוואת ערכם של המקרקעין בין שני מצבים; לפני אישורה של התכנית המשביחה ולאחריה. במצב החדש – בהתאם לזכויות שהוענקו בתכנית המשביחה ובמצב הקודם – בהתאם לזכויות שהיו קיימות אלמלא אושרה התכנית המשביחה. ההפרש בין שני ערכים אלה מהווה את ההשבחה.
אולם, לדעת ועדת הערר יש לנקוט בדרך יחודית: במקרה של תכנית פינוי בינוי, ההנחה היא שאת כל הזכויות הנוספות בפרויקט שהבעלים של המקרקעין לא מקבלים (שהן למעשה אותן עלויות נוספות שמוציא היזם הנדרשות לצורך הקמת הפרויקט) יש לנטרל, שכן עלויות נוספות אלה מהוות למעשה תשלום ליזם עבור שירותי בניה שהוא מעניק לבעלים של המקרקעין. וכך נקבע בהחלטת וועדת הערר:
"היטל ההשבחה היחיד על פרויקט פינוי-בינוי הוא היטל בגין הדירות הישנות, שהושבחו בתכנית והפכו לחדשות. לטעמנו זו גם הסיבה, אפוא, שאין לראות ביזם כמי שנהנה מאישורה של התכנית אלא יש לראות בו כקבלן ביצוע שזכה במכרז להוצאת הפרויקט מהכוח אל הפועל. "
לאור זאת, קבעה ועדת הערר המחוזית כי יש לבחון האם התמורה שהבעלים יקבלו, משקפת נכונה את "עליית ערכם של מקרקעין עקב אישור תכנית" כמתחייב מהוראת סעיף 1 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
לצורך הערכת החבות בהיטל ההשבחה בפועל על פי החוק, יש לבחון את שווי הדירות הקיימות ואת זכויות הבנייה הצמודות להן במצב הקודם, טרם אישורה של התכנית ולאחריה. במצב הקודם, יש לתת משקל כמעט מוחלט לעסקאות ההשוואה במתחם הפינוי בינוי. במצב החדש, מקבל הבעלים של המקרקעין, דירה חדשה ולרוב גדולה יותר מדירתו המקורית, לעיתים גם עם חנייה תת קרקעית ומחסן. רק על תוספת זו, בהתאם למבחנים שמאים מקובלים, קמה החבות בתשלום היטל השבחה.
בהתאם להוראות החוק, בעלי הדירות הישנות זכאים לפטור מהיטל השבחה של עד 140 מ"ר וככל ויגורו בדירה החדשה ארבע שנים מיום אישורה של התכנית המשביחה או מגמר בנייתה, לפי המאוחר. לפיכך, קבעה וועדת הערר כי יש לבחון כל מקרה לגופו, בכפוף לזכאות של כל בעל דירה קיימת לפטור לפי החוק.
בהתאם לכך נדרשה הוועדה המקומית להציג בפני ועדת הערר שומה חדשה, שתיערך נכון למועד הוצאת היתר הבנייה או מועדי מכר שבוצעו, בכפוף לזכויות הבעלים לפטור מכח הוראות החוק. השומה החדשה תערך בהתאם לאמור לעיל בהחלטת וועדת הערר, כאשר השומה תתייחס לשווי מצב קודם לכל הזכויות במקרקעין ככל שאלה לא נוצלו ובמצב החדש תתייחס לתמורה שמקבלים בעלי הדירות בלבד.
מחד, ראינו כי הועדה דחתה את תחולת תקן 21 לעניין ההשבחה, אולם מצד שני צמצמה את ההשבחה רק לדירות הדיירים, ורק לסכומים שעולים על הפטור. לכן נראה כי מדובר בהחלטה שמנסה לאזן בין אינטרס הרשות, לבין ההכבדה על היזמים אשר נושאים בהיטלי ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי.
