החשיבות ברישום הבניין כבית משותף

קניתם דירה מקבלן? מזל טוב. כדי לרשום את הדירה בבעלותכם המלאה, יהיה על הקבלן לבצע הליך של רישום הדירה בבניין החדש שיבנה במרשם הבתים המשותפים. בשלב הראשון הקרקע רשומה על שם הקבלן/ היזם, או שלחילופין לקבלן נרשמה הערת אזהרה על הבעלות של בעלי הקרקע, וזאת עד לתשלום/מסירת כל התמורה לבעלים. כל דייר הרוכש דירה מקבלן וקיבל לידיו את הדירה, נרשמת לטובתו הערת אזהרה על זכויות הקבלן בקרקע, או מכוח הערת האזהרה של הקבלן. לעיתים הדייר לוקח משכנתא, ואז נרשמת גם הערת אזהרה לטובת הבנק המעמיד הלוואה לדייר לצורך רכישת הדירה מהקבלן. ההערה שנרשמת לטובת הבנק למשכנתאות, הינה בגין התחייבות של הקבלן, כי כאשר הוא ירשום את הדירה על שם הדייר בלשכת רישום המקרקעין הוא גם ירשום, בד בבד, משכנתא (שעבוד) מדרגה ראשונה על זכויות הדייר לטובת הבנק שהעמיד את ההלוואה לדייר.

אם כן, מהו הליך רישום הבית המשותף?

סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כי כל בית שיש בו שתי דירות ומעלה צריך להירשם כבית משותף. חוק המכר (דירות) מטיל חובה על הקבלן/יזם לפעול לרישום הבניין כבניין משותף, ולפעול לרישום הדירות על שם הרוכשים בתוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין, או לחילופין ממועד מסירת הדירה לקונים (לפי המאוחר מבין השניים).

סעיף 54 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 קובע כי על מנת להגיש בקשה לרישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים, יש לצרף, בין היתר, תשריט מאושר על ידי מוסד תכנון, תקנון בית משותף, הסכמה למינוי נציגת זמנית לבית המשותף  ומסמכים נוספים כפי שידרוש המפקח על הבתים המשותפים.

לסיכום התהליך, רישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים הינו הליך רישומי, שבו באמצעות תקנון מוסכם ותשריט שנערך באמצעות מודד מוסמך, רושמים בפנקס הבתים המשותפים של המדינה, בטאבו,  את הבניין החדש הנבנה על הקרקע כאשר הבניין מחולק לקומות ובכל קומה קיימת חלוקה מסודרת לדירות, כמסומן בתשריט עליו חתום המודד המוסמך. ככל שנרכשו גם זכויות צמודות לדירה בהתאם לחוזה הרכישה, אזי לכל דירה מצמידים חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף אשר מהווים חלק מזכויות הדייר בדירה (כגון חניה, מחסן וכד'). עם רישום התקנון ותשריט הבית המשותף, רשומות למעשה כל הדירות הבנויות בבניין עם החלקים שהוצמדו אליהן, אך כל זאת עדיין ללא שמות הבעלים של כל דירה ודירה. חלקים שלא הוצמדו לאיזה מהדירות, מהווים חלק מהרכוש המשותף השייך לכלל הדיירים (כגון מדרגות, מקלט, חצר וכדומה).

מדוע חשוב לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים?

רישום הבית המשותף משקף את שוויה המלא של הדירה. רישום מסודר יוצר ודאות קניינית כאשר זכותו של כל דייר מוגדרת ורשומה בהתאם לתקנון ולתשריט הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים. מערכת היחסים בבניין בין הדיירים כגון השימוש בחניות, במעלית או בגג המשותף, מוסדרת בתקנון רשום ומתנהלת כסדרה כאשר כל אחד מודע לזכויותיו וחובותיו. 

עם גמר רישום הבית המשותף, מבצעים פעולות רישום נוספות, במסגרתן מייחדים לכל דייר את הדירה הרלוונטית שלו על פי הסכם הרכישה שלו. רישום הזכויות על שם הדייר בלשכת רישום המקרקעין, מהווה אקט רישום קנייני חד ערכי וסופי. בשלב זה, כל דייר שנטל הלוואת משכנתא מבנק, רושם שעבוד קבוע ראשון בדרגה על זכויותיו בדירה לטובת הבנק. כניסה של בעלים אחר לדירה או לשטח הרשום כצמוד לדירה (לדוגמא תפיסת חנייה על ידי דייר אחר) שאינם רשומים על שמו, מהווה השגת גבול ושימוש שלא כדין ברכוש הבעלים הרשום. בתי המשפט נוהגים להעניק סעד והגנה לבעלים הרשום של הרכוש בפנקס הבתים המשותפים. 

מאידך, ככל שטרם נרשם הבית המשותף, לא ניתן לרשום עדיין את הדירות ואת ההצמדות לדירה על שם הדייר הזכאי בלשכת רישום המקרקעין. זכויות הדייר בשלב זה הן חוזיות בלבד המהוות התחייבות של הקבלן כלפיו לבצע רישום בנוסף לרשום הערת האזהרה לטובתו. ככל שמשך הזמן חולף, עלול הקבלן להיקלע לקשיים ולא להשלים לבסוף את הרישום ובמקרים כאלה עלולים להיווצר חיכוכים או מחלוקות בין הדיירים בנוגע לזכויותיהם בדירה או בחלקים המוצמדים לה עד להסדרת הרישום. במצב זה, שמאי מקרקעין נוהגים להפחית בכ-10%-15% מהשווי המוערך של הדירה בשל העדר רישום הזכויות בפנקס הבתים המשותפים ובלשכת רישום המקרקעין.