לפני שבוע פורסם על מקרה של שבעה בעלי דירות מת"א אשר הוציאו מכיסם מאות אלפי שקלים לחיזוק הבניין שלהם להריסת הבניין שלהם ובניית בניין חדש ברחוב סוקולוב 35 והרוויחו תוספת מרפסת, חנייה ומעלית. עקב היעדר היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט, הדיירים החליטו לקדם יחד עם החברה היזמית את ביצוע הפרויקט.
תמ"א 38 ככלי להתעשרות עבור הדיירים?
מדובר בבניין המכיל בתוכו ארבע קומות ושבע דירות, משתרע על מגרש בשטח של 337 מ"ר ונחשב קטן ביחס לפרויקטים אחרים. במסגרת התכנון המקורי, חשבו הדיירים על דרכים לשפץ את המבנה הרעוע ע"י מסגרת חיזוק תמ"א 38 אך נתקלו בלא מעט מגבלות כמו: מגרש קטן, עליית גג וזכויות בנייה מצומצמות לרובע 3, שהוא מצומצם יותר מהיתר בנייה של רובע 4. לבסוף בחרו הדיירים בפרויקט של הריסה ובנייה.
החברה היזמית, "ביתא נדל"ן", הבהירה מראש לבעלי הדירות כי הדרך היחידה להקים את הפרויקט היא שהם ישתתפו בעלויות שלו ואכן הבעלים בדקו את המספרים ועשו חלוקה שמאית ביניהם. במסגרת ההסכם בניהם הוחלט על השתתפות הדדית בבנייה. כל דייר ישלם מכיסו כ- 350 אלף שקל, בעוד החברה תדאג להגדיל את הבניין ל- 6.5 קומות ו-12 דירות.
חשוב לזכור, כי הזכויות המוקנות מכוח הוראות תמ"א 38 (חיזוק הדירות הקיימות, תוספת דירות חדשות וכיו"ב), שייכות לבעלי הזכויות בקרקע ולא לקבלנים או היזמים הנוהגים בדרך כלל לקדם פרויקטים כאלו.
כאשר קבוצת בעלי זכויות בנכס הזכאית ליהנות מהוראות תוכנית תמ"א 38 מבקשת לקדם פרויקט שכזה באופן עצמאי, עליה לבחון גם את נושא המימון. מטבע הדברים, המשאבים הכספיים העצמאיים של קבוצה שכזו הינם מוגבלים ולכן סביר להניח שעליהם יהיה להיעזר בגורמים חיצוניים לטובת מימון הפרויקט, בדגש על קרן השקעות לתמ"א 38.
מעבר לכך, יתכן שיהיו לכך השלכות מיסויות על הדיירים ולכן יש לבצע את המימון תוך היוועצות במומחים מקצועיים לרבות שמאי ועורך דין המומחה לעסקאות תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין.
האם מימון משותף כדאי לדיירים?
המקרה של הבניין ברחוב סוקולוב מייצג את מצבם של עשרות אלפי מבנים. לפי הערכות שונות של מומחים בענף הנדל"ן, התופעה של השתתפות במימון לטובת חיזוק הנכס עתידה להתרחב ולגדול, באזורים מסוימים בארץ.
פרויקט תמ"א במימון משותף ליזם ולדיירים בעל סיכויי הצלחה גבוהים בדרך כלל רק באזור שבו הדיירים הינם משכבה מבוססת כמו בתל אביב. , במקרים אחרים שבהם אוכלוסיה דלת אמצעים ואינה נעזרת בייעוץ מקצועי , עלולים פרויקטים של תמ"א 38 במימון עצמי, להיתקע.
האם התרחשו מקרים ממשיים של כשלונות בפרויקטים עקב מימון עצמי של דיירים?
נושא המימון מכשיל פרויקטים רבים בעיקר מסוג תמ"א 38/1 (תוספת בנייה). במקרים מסוג זה, אשר מבוצע ללא ליווי בנקאי על ידי קבלן אשר היזם הוא קטן מבחינה היקיפי העבודה, בלתי מוכר, פעיל בתדירות נמוכה או אף מבצע את הפרויקט לראשונה ("קבלן טנדר" בשפת הקבלנים), עלול להיתקל בקשיים בביצוע הפרויקט בהעדר ניסיון מספק.
כך אם יזם אינו מבסס את מימון הפרויקט על הכנת דו"ח אפס (דו"ח כדאיות כלכלית שנערך על ידי שמאי מקרקעין), או במצבים אחרים אינו מקבל את הייעוץ המתאים הנדרש לצורך הכנתו או טועה בהערכותיו לגבי ההיתכנות הכלכלית עליה הוא מבסס את הנחותיו.
במקרים של שינויים ו/או עיכובים קלים בפרויקט (עוצר או מבצע צבאי, הגבלות קורונה בלתי מתוכננות וכדומה), הרי בהעדר שולי רווח לטעויות אפשריות, עלול תזרים המזומנים המתוכנן של היזם להשתבש ובמקרה כזה אף להביאו לסף פשיטת רגל ואובדן הפרויקט.
מקרים כאלה אירעו בעבר וכשהמימון משתבש – הפרויקט ננטש. יתרה, יש מקרים בהם גם כאשר יש בידי היזם מימון מספק הרי אם היזם מבסס את תחשיבי דו"ח אפס שלו על מחירי מכירה שגויים, הוא לא יצליח למכור את הדירות החדשות והריביות שישלם לבנק בתקופת העיכוב יפגעו ברווחיות הפרויקט וייצרו מצוקה כלכלית.
גם ליזם בעל יכולת כלכלית אין ערובה כי הפרויקט יצלח
פרויקט לביצוע תוספת בנייה במסגרת תמ"א 38/1 ברחוב ברנדיס 11 בתל אביב הוא דוגמא טובה לכך. מתוך שמונה דירות בפרויקט, שתי דירות הינן בבעלות שופטי עליון (אשר אינם מתגוררים בבניין), אחת בידי שגריר ישראל לשעבר באוסטרליה, שמואל בן שמואל, ודירה נוספת שבה התגורר הקבלן צבי לנדאו ז"ל. היזם שקידם את הפרויקט היה דני ליבאי, בנו של שר המשפטים לשעבר, פרופ' דוד ליבאי.
היזם תכנן להקים פרויקט בן שש קומות, שכלל תוספת בנייה של שתי דירות נוספות בקומה החמישית, ועוד דירת פנטהאוז בקומה השישית. היזם המקורי שנבחר נפטר, ולאחר כשנתיים נכנס כשותף לפרויקט ליבאי, שפעל באמצעות חברת סיטי גרופ שבבעלותו. בסוף 2016 נכנסה לפרויקט קרן וולתסטון, המתמחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38, אשר העמידה ליזם מימון של כתשעה מיליון שקל.
חרף זאת סבל ליבאי לאורך הפרויקט מבעיות מימון, העבודות בפרויקט נעצרו ב-2017 ובדצמבר 2018 מונה לליבאי נאמן מפרק.
לסיכום
מימון פרויקט בנייה בתחום התמ"א 38 הינו אחד מהתחומים המורכבים והמסוכנים לביצוע. רק בעלי ניסיון בתחום הידועים לבצע הערכות מדויקות ובעלי "לב חזק" אשר חוו על בשרם הקמתם של פרויקטים דומים, יכולים לעמוד באירועים בלתי צפויים המתרחשים לאורך ביצועו. תחום המימון של פרויקטים מסוג תמ"א 38 מחייב עריכת חישובים מראש וזהירות יתרה לא רק בבחירת יזם בעל חוסן כלכלי אלא גם היוועצות במומחים אשר יסייעו ליזם ולדיירים לבצע הערכות נכונות לצורך הקמת הפרויקט.
גם אם בחרתם ביזם או ביועצים הנכונים אין בכך די. יש להמשיך ולפקח מקרוב אחר הפרויקט לוודא כי הקשיים שאתם ו/או היזם נתקלים בהם יפתרו בתוך שיתוף פעולה מלא בין הצדדים. ולבסוף, רק אם אתם דיירים "אמיצים" ונבונים כדאי לשקול להכניס את היד לכיס ולההיפך לשותפים לביצוע הפרויקט יחד עם היזם כפי שעשו דיירי רחוב סוקולוב 35 בתל אביב.
