על אף המגבלות בתקנות שעות חרום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות) התש"פ – 2020, רשאים קונים אשר דירתם החדשה עומדת למסירה בימים אלה, לבצע "מסירה מרחוק" ולהיכנס לדירה החדשה, ללא מפגש עם הקבלן. לאור החובה להקטין נזקים הקבועה בדין, הרי קונה שלא יקבל לידו את החזקה בדירתו החדשה בדרך זו, עלול לאבד את זכותו לקבלת פיצוי מאת הקבלן בגין איחור במסירה.
קונים רבים אשר דירתם מוכנה למסירה שואלים בימים אלה כיצד ניתן לקבל את דירתם החדשה על אף המגבלות הקבועות בתקנות לשעת חירום ביחס לתנועה במרחב הציבורי. חלקם מחויב בחוזה לפנות את דירתם הישנה אותה מכרו לצד ג' במועד שנקבע בחוזה המכר וחלקם נמצאים בדירה מושכרת אותה הם התחייבו לפנות.
כיצד על קונים אלה לנהוג בימים אלה? האם הם רשאים לדחות את מועד מסירת דירתם הישנה לימים טובים יותר? האם הם רשאים שלא לשלם את התשלום האחרון לקבלן? האם אי התשלום עלול להיחשב כהפרת ההסכם עם הקבלן? אנו ממליצים לקונים של דירה חדשה לקיים את חיובם בהקדם, לקבוע מועד חדש למסירה מרחוק ולקבל לידם את דירתם.
חוות הדעת של כרמית יולס
ביום 1 באפריל, 2020 פורסמה חוות דעתה המשפטית של עו"ד כרמית יולס, ראש אשכול נדל"ן באגף ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים, בהסכמת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, מר ארז קמינץ ומ"מ היועץ המשפטי של משרד השיכון (להלן: "חוות הדעת").
על פי חוות הדעת, על אף קיומן של מגבלות התנועה במרחב הציבורי הקבועות בתקנות לשעת חירום הנ"ל, הרי בהסכמת שני הצדדים, רשאים הצדדים לסטות מהנקוב בחוזה המכר ולבצע מסירה של החזקה בדירה החדשה לקונה בדרך של "מסירה מרחוק", ומבלי להיפגש. במקרה זה, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוות הדעת, ידחו המועדים הקבועים בדין לתחילת אחריותו של הקבלן לדירה עד למועד בו יפגשו הצדדים, לכשיתאפשר הדבר, ויבצעו בדיקה של התאמת הדירה החדשה למפרט ולהוראות החוזה, כמתחייב בחוק.
ואלה התנאים הקבועים בחוות הדעת למקרה של הסכמה ל"מסירה מרחוק" כאמור:
- על הצדדים לקבוע במפורש ובהסכמה דרך חלופית למסירת החזקה בדירה מרחוק, ללא מפגש משותף, במועד שיוסכם.
- הצדדים רשאים לקבוע כי דרך מסירת החזקה בדירה יתבצע בדרך של מסירת מפתח באמצעות שליח לקונה יחד עם המפרט והוראות התחזוקה הרלוונטיים לדירה (להלן: "המועד החדש").
- המועד החדש יחשב כמועד החוזי במסגרתו תחול החובה על הקונה לשלם את התשלום האחרון לקבלן וכן להשיב או להפקיד בנאמנות את הערבויות והבטוחות בידי נאמן כנגד רישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת על פי הדין לטובת הקונה.
- על מנת לשמור על זכויות הקונה המוקנות בחוק, לא יראו את מועד המסירה החדש עליו הסכימו הצדדים כמועד המסירה הסטטוטורי לעניין חישוב תקופת האחריות, תיקון הליקויים ואי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית, כפי שאלו קבועים בחוק ומניין הימים בכל הנוגע לחובות הקבלן כלפי הקונה, הנובע ממועד המסירה, ידחה עד למועד בו ייפגשו הצדדים בדירה.
בסעיף 14 (א) לחוק החוזים (תרופות) נקבע העיקרון להקטנת נזקים המחייב את הקונה הנפגע לפעול להקטנת נזקיו בעת הפרת חוזה כלפיו:
"אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין."
לסיכום, קונים שיסרבו לשלם את התשלום האחרון לקבלן וימנעו מלהקטין את נזקם ולא יבצעו מסירה מרחוק של דירתם החדשה, למרות שהקבלן יציע להם לעשות כן ולא ישיבו או יפקידו בנאמנות את הערבויות כמתחייב, עלולים לאבד את זכאותם על פי הדין לקבלת פיצוי בעד איחור במסירת דירתם.
