פסיקה חדשה של ועדת ערר מחוזי חיפה (ו"ע 860-09-17 יקותיאלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) שנתנה ביום 1.9.19 שינתה את עקרונות חישוב שווי התמורה בעסקאות קומבינציה. אולם בטרם נתייחס לפסיקה החדשה, רק נוודא שכולנו מסונכרנים: מה הן עסקאות קומבינציה?
עסקאות קומבינציה הן עסקאות מקרקעין בהן בעלי הזכויות בקרקע מוכרים חלק מן הזכויות בקרקע ליזם, והיזם בתמורה, בונה על יתרת הקרקע שנשארה בידי בעליה יחידות דיור/יחידות מסחר (בהתאם להיתר הבניה) בפרוייקט שייבנה על אותה הקרקע.
במקרה של ועדת הערר חיפה הנ"ל, הוועדה דנה במקרה בו בעל הזכויות בקרקע, מר יקותיאל, מכר אחוז מסוים מתוכן ליזם, וקיבל בתמורה דירות בפרויקט העתידי. לפי החישוב שנעשה על ידי שמאי מטעמו, הגיע מר יקותיאל להערכה כספית של התמורה שהוא מקבל, ובהתאם העריך מר יקותיאל את מס השבח אותו עליו לשלם. רשות המיסים חלקה עליו, כאשר חוות הדעת שהיא קיבלה משמאי מטעמה הניבה מספרים גבוהים יותר. שני הצדדים, הן יקותיאל והן רשות המיסים, הסכימו כי השווי יחושב על פי עלויות בניית דירות התמורה בבניין החדש שיבנה בבוא היום (ולא לפי שווי יחידת קרקע לדירה). עם זאת, הייתה מחלוקת לעניין החישוב של עלויות הבנייה. כמו כן, הצדדים היו חלוקים גם בשאלה אלו רכיבים יש לכלול בחישוב עלויות הבנייה.
בפני הוועדה הוצגו שתי חוות דעת של שמאים, והוועדה נדרשה להכריע מביניהן, ולהחליט מי משקפת נאמנה יותר את המצב בפועל. נקבע , כי לאור העובדה שחו"ד של רשות המיסים הביאה בחשבון גם רווח יזמי, מדובר בחוות דעת מדויקת יותר, והקו הזה הוא שצריך להנחות צדדים לעסקאות קומבינציה בחישוב מס שבח בעתיד. כלומר, עד היום, שווי התמורה נקבע לפי עלות הבניה, בצירוף מע"מ וכן בצירוף רווח קבלני. לפי הפסיקה כעת, נקבע כי שווי המכירה יקבע לפי שווי שירותי הבנייה הניתנים על ידי היזם לבעלים, הכוללים גם עלויות עקיפות (כגון אגרות וכד') וכן רווח קבלני ויזמי וללא היוון העלויות על אף שהתמורה, היינו הדירות, תתקבלנה עוד מספר שנים.
השווי נקבע בהתבסס על עלויות בנייה לפי מחירון דקל, תוך השוואה לעלויות בנייה בפרויקטים של קבלנים אחרים שבנו באזור ותוך השוואה לשווי המקרקעין הנמכרים.
כאן המקום לציין כי רשות המיסים יכולה להחליט כיצד ראוי לחשב את התמורה היינו: לפי שווי קרקע או לפי עלות בנייה. בדרך כלל, בערים גדולות (כמו חיפה במקרה שלנו), שווי הקרקע ליחידה גבוה יותר. ההחלטה דנן הביאה למצב שגם כאשר ממסים את העסקה לפי עלויות בנייה, מוסיפים לכך שווי יזמי בתוספת מע"מ כמובן , מעבר לעלויות הבניה והרווח הקבלני, מצטמצם הפער בין שתי אופציות חישוב התמורה.
