אדם שמבקש למכור דירה ולעשות שימוש בפטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב'2 עשוי למצוא עצמו בפני "שוקת שבורה", ולפספס את זכאותו לפטור ככל ורכש את הדירה מכספי מתנה (לפחות 50% מערך הדירה) וטרם חלפה להם תקופת הצינון. לעומת זאת ככל והכספים לרכישת הדירה היו מאותו מקור אולם במהותם היו הלוואה ולא מתנה, יוכל להנות מהפטור המיוחל.
אז מה בין כספי מתנה להלוואה?
ראשית נבחין בסוגי מתנה או בסכום המתנה.
בהתאם לדרישת החוק על מנת להיכנס להגדרת מתנה ולהיות חייב בתקופות צינון בהתאם לסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג (1963) (להלן:"החוק"), יש צורך כי שווי המתנה יהיה לפחות 50% משווי רכישת הדירה.
ככל ושווי המתנה יהיה פחות מ 50% הרי שאין צורך בתקופות צינון.
בפסק דין במסגרת ו"ע 16810-04-10 מועלם נ' מנהל מס שבח חיפה מיום 14.10.2010 נשאלה השאלה האם כספים שקיבל העורר מאביו לשם רכישת דירה, היו הלוואה או מתנה?
עובדות המקרה:
העורר רכש בפברואר 2009 דירה בחיפה, במחיר של 270,000 ₪. מימון רכישת הדירה נעשה על ידי הון עצמי של העורר בסך 100,000 ₪ והיתרה בסך 170,000 ₪ כהלוואה שקיבל מאביו.
אין עוררין כי הסכום שהתקבל מאבא לבן הינו מעל 50% , אולם השאלה שעמדה לדיון האם הכספים היוו מתנה או הלוואה מהאב לבנו?
ביוני 2009, כארבעה חודשים לאחר רכישת הדירה ומשנתברר לעורר כי עלות שיפוצה גבוהה משחשב, החליט למוכרה. בעת המכירה ביקש פטור לפי סעיף 49ב לחוק.
העורר רכש בפברואר 2009 דירה בחיפה, במחיר של 270,000 ₪.
העורר טען כי הכספים שקיבל מאביו היו כספי הלוואה ומשכך הינו זכאי לפטור, אולם העורר לא המציא מסמך כלשהו המעיד על קבלת ההלוואה ותנאי החזרתה בטענה כי לא חתם עם אביו על הסכם הלוואה והסביר כי במשפחתו נהוג לעזור האחד לשני. העורר הראה כי בספטמבר 2009 השיב לאביו סך של 70,000 ₪ כפרעון חלקי של ההלוואה.
עמדת מסמ"ק היתה שמקורות מימון לרכישת הדירה על ידי האב מהווים מתנה לבנו ולא הלוואה ומשכך בשעת המכירה קיימת חובה של תקופת צינון לפי סעיף 49 ו' לחוק. מאחר והעורר מכר הדירה טרם חלפה תקופת הצינון, הרי שהעורר אינו זכאי לפטור וחב במס שבח במכירת הדירה.
ועדת הערר החליטה להכיר בכספי הרכישה שהעביר האב לבנו כהלוואה ולא כמתנה (שלא כעמדת רשות המיסים) ומשכך קיבלה היא את הערר ונימקה החלטתה כדלהלן:
"בענייננו לא הוכחה בפנינו על ידי המשיב "ראשית ראיה" לביסוס טענתו. עדותו של העורר עשתה עלינו רושם מהימן. מתן הלוואה מבוסס על האמון שרוכש אדם לזולתו, ביחסים בתוך המשפחה אין מקום לצפות לאותה רמת פירוט כמו ביחסים עסקיים בין זרים. הנוהג שבעולם הוא שקיים בדרך כלל אמון בין הורים לילדיהם. העורר החזיר לאביו 70,000 ₪ כפרעון חלקי של ההלוואה ובכך חיזוק למסקנה כי המדובר בהלוואה. על רקע יחסי האמון בין האב לבנו ורצון ההורים לעזור ככל שניתן לילדיהם, לא נקבע זמן לפרעון יתרת ההלוואה. בערר זה עניין לנו בהכרעה במישור המהימנות. ראינו ושמענו את עדות העורר והתרשמנו ממהימנותו. לא הובאה בפנינו סיבה הולמת הפוגמת ברושם המהימן שעדותו עשתה עלינו".
תכנון נכון של עובדות התנהלות בין האב לבנו היתה פוטרת את הבעיה. נכון הוא טרם קיום העסקה ובמעמד מתן ההלוואה מהאב לבנו לתעד את הדברים, ולהעלותם על כתב, דבר שהיה מונע מרשות המיסים לחשוב אחרת.
נכתב ע"י עו"ד אברהם בקר ועו"ד אתגר קדם
