מע״מ הוא מס המוטל על הצריכה במשק, ומגלם את הערך המוסף שנוסף לטובין מסוים בעסקה כלכלית. רוצה לומר, בדרך העסקים הרגיל, מע״מ מתווסף לעלויות עסקת מקרקעין, כאשר מדובר בעסקה שטבעה הוא מסחרי.
נניח ואנו רוכשים דירת מגורים, וזמן קצר לאחר מכן, אנחנו מוכרים אותה שוב. על פניו, נראה שרכשנו את הדירה רק על מנת למכור אותה ברווח. כלומר, נראה שמדובר בעסקה מסחרית, ולא רכישת דירה לצורך מגורים. במצב כזה, רשות המיסים עשויה לסווג את העסקה כ״עסקת אקראי״ ואותנו כ״עוסק״ לפי פקודת המיסים, ולבקש להחיל על העסקה תשלום מע״מ (הסיווג הזה אף עשוי להשפיע על היכולת של המוכר לנצל פטור העומד לזכותו מתשלום מס שבח). היות וגובה המע״מ (נכון להיום) הוא 17% מגובה העסקה, יתכן והעסקה אינה כדאית, רק משום תשלום המע״מ.
כדי להימנע מ״תאונת מס״ שכזאת, וסיווגה של העסקה כמסחרית על ידי רשויות המס, מומלץ להמתין כפרק זמן של לפחות שנתיים מרגע רכישת הנכס, ועד לרגע המכירה שלו. אגב, ההמלצה הזאת תקפה לא רק למכירה של נכס, אלא למכירה של זכויות בניה הצמודות לנכס, שגם מכירתן לצורך עניין זה היא כמו עסקת מקרקעין.
גם כאשר אנו משכירים נכס בבעלותנו, אנו עשויים לחוב בתשלום מע״מ: פקודת מס הכנסה מכירה בשני סוגי הכנסות לעניין זה: פאסיבית ואקטיבית. הכנסה פאסיבית, כשמה כן היא, משקפת מצב שבו הבעלים של הנכס לא ״מתאמץ״ לייצר הכנסה, אלא הוא פאסיבי. הכנסה אקטיבית, היא הכנסה מעבודה או מעסקים, ואותה ממסים בצורה אחרת. משקיעי נדל״ן בישראל, שההכנסות נמוכות מחמשת אלפים שקלים, יהיו פטורות ממס. אם ההכנסות עולות על חמשת אלפים שקלים, לרוב יעדיפו המשקיעים לסווג את ההכנסות כהכנסות פאסיביות, אז שיעורי המס יהיו נמוכים יותר (אם כי לא ניתן לקזז הוצאות כעסק). בפסק דין שרגא בירן מ-2018, נקבע כי כאשר ברור שההכנסה מנכסי נדל״ן מנוהלת כעסק (הכנסה שיטתית ומחזורית, ומספר מסוים של נכסים), יש לסווג את ההכנסות כהכנסות מעסק. במצב הזה, יהיה חייב הנישום גם בתשלום מע״מ.
