בסוף 2018 נחקק בכנסת תיקון 33 לחוק המקרקעין, שאפשר רישום מרובד (או רישום תלת-ממדי) של זכויות בקרקע. מה הכוונה ברישום מרובד? עד לתיקון, חוק המקרקעין קבע שבעלים של קרקע, היו הבעלים גם של השטח שמתחת לקרקע, וגם של השטח שמעל הקרקע. הבעלות במקרקעין הייתה כביכול מליבת כדור הארץ, דרך המקרקעין ועד לרום השמיים.
כעת, התיקון לחוק המקרקעין, מותאם יותר למציאות בה נדרשים שימושים שונים בגובה הקרקע ובעומק הקרקע, וכן שימושים מעורבים הכוללים ייעודי קרקע שונים ברבדים שונים. כך כיום בעקבות התיקון למשל ניתן להפקיע רק רבדים מסוימים מנפח השטח שמתחת לפני הקרקע לצורך חפירת מנהרות לטובת קו המטרו המתוכנן, ולא את כל החלקה, כך שהבעלות בקרקע נותרת בידי בעלי הקרקע.
חשוב להדגיש עם זאת שבכל הנוגע לבתים משותפים, אין שינוי בדין: כלומר, בתים משותפים ימשיכו להירשם כבתים משותפים, ולא כחלקות תלת מימדיות (למעט רישום בתים משותפים המצויים מעל מנהרה או קירוי כביש וכדומה, בעניינם ידרש רישום תלת ממדי).
רישום מרובד בפרויקטים מעורבים בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט
תיקון מס׳ 33 לחוק המקרקעין נכנס לתוקפו רק בתחילת השנה, ולכן השפעותיו טרם נתבררו סופית. אולם לאור התרבות תוכניות בנין עיר השונות, המחייבות את יזם התוכנית לייצר פרויקט המכיל בתוכו שימושים לטובת יעודים שונים, וכן בצירוף התפתחויות שונות בתחום ההפקעה על ידי עיריות שונות, התיקון עשוי להשפיע לא מעט על התחום של פרויקטים לבניה, וכמובן על פרויקטים בתחום ההתחדשות עירונית.
מדוע? משאבי הקרקע המוגבלים, במיוחד בערים, והמגמה של מעבר לעירוב שימושים, מצריך פתרונות יצירתיים מצד הרשויות. תיקון 33 לחוק המקרקעין, מאפשר להקטין הפקעות והקצאות שטח על ידי עיריות, באופן כזה שעיריות שירצו לפתח כבישים או שירותים ציבוריים נוספים, יוכלו לעשות זאת בצורה יעילה יותר, מבלי להפקיע את כלל השטח. כך למשל, ניתן כעת לעשות שימוש ברובד הקרקע התחתון. אם בעבר נדרש היה להפקיע חלקות לטובת הנחת מתקנים טכניים לדוגמא אשר ישרתו את הרכבת הקלה, הרי כיום ניתן להטמין מתקנים אלה מתחת לפני הקרקע וכך, באמצעות רישום מרובד, לפחות על פניו, ניתן להקטין את הפגיעה בזכויות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית החדשים.
אין ספק כי שימוש מושכל ברישום מרובד יסייע בעתיד לוועדות המקומיות ולמתכננים לנצל בצורה נכונה וטובה יותר את משאב המקרקעין הקיים ובכך לסייע להצלחת תכנון של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית הכוללים חניונים ציבוריים, מרתפים ומרכזים מסחריים המשולבים עם השימוש למגורים.
