בשנים האחרונות הרבה ישראלים מחפשים אפיקי השקעה אלטרנטיביים, שההשקעה בהם תיתן תשואה גבוהה יותר מאשר זו הניתן לקבל בארץ. אחת האפשרויות הנפוצות כיום היא רכישת נכס מעבר לים. אחד המקומות המדוברים ביותר להשקעה בנדל"ן ליזמים פרטיים הינה פולין (חברות ישראליות יזמיות פרטיות ובורסאיות משקיעות בנדל"ן בפולין מעל שני עשורים).
אז למה פולין?
- במסגרת נפילת החומות בגוש הקומוניסטי, פולין הייתה המובילה והראשונה להשתחרר מהקומוניזם ב-1989. פולין הצטרפה לשוק האירופאי בשנת 2004. למרות הצטרפות לגוש לא שינתה את המטבע ועדיין משתמשת במטבע המקומי (הזלוטי) ולא במטבע היורו.
- הכלכלה של פולין הינה מאד יציבה (אחת החזקות באירופה) לאורך השנים. רמת הצמיחה השנתית היא של 5% בממוצע..
- מחירי הנדל"ן היום בפולין, הינם עדיין נמוכים יחסית למחירים באירופה.
משנות ה-90 ועד המשבר ב-2008 הייתה עליה קבועה וגבוהה במחירי הנדל"ן בפולין. אחרי המשבר, ועל אף שלא הייתה פגיעה מהותית ביציבות הכלכלית של פולין (להבדיל ממדינות רבות אחרות), ירדו המחירים בצורה משמעותית. בנוסף, המשבר הכלכל עולמי גרם להקשחת תנאי ההלוואות והמשכנתאות, ובהתאם לכך יצר ירידה זמנית בביקוש לרכישת נדל"ן בפולין. בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן מטפסים מעלה אך עדיין לא הגיעו למחירים שלפני המשבר. - בהתבסס על כלל הנתונים הכלכליים ורמת הביקוש לדירות, קיים צפי של עליית מחיר הנדל"ן בנוסף לתשואה השנתית המובטחת וזאת בשל מכלול הנתונים שיפורטו להלן :
4.1 קיימת מגמה של עלייה יציבה בביקוש לנדל"ן בפולין.
4.2 חלק גדול משוק הנדל"ן הינו של קונים מקומיים :משפרי דיור או זוגות צעירים שהמדינה מעודדת אותם לרכוש דירה. בנוסף רוכשים רבים הינם משקיעים זרים המזהים את הפוטנציאל הגלום בפולין .
4.3 במערב אירופה חיים ועובדים מליוני פולנים כמליון מהם רק באנגליה, חלקם רואים בעבודות אלו מקור זמני לפרנסה ועתידים לחזור ולקנות נכסים בפולין.
4.4 ורשה וקרקוב הינן ערים מרובות סטודנטים (מקומיים וזרים) בקרקוב מתוך אוכלוסייה של כמיליון תושבים שליש מהם סטודנטים. זו הסיבה בין היתר לעובדה שהתשואה על נדל"ן בפולין נעה בין 5%-9% בממוצע . (גבוהה משמעותית מישראל) שכן הדבר נגרם בגלל ריבוי הסטודנטים וההשכרה לטווח קצר.
בפולין ישנו ביקוש לדירות קטנות או לדירות גדולות מאד (לכל סוג יש את הלקוחות שלו) ועלות של דירה בערים הגדולות תנוע בין 300,000 ל-,000 500 אלף זלוטי (הזלוטי קרוב לשקל) מחיר של חניה בתל אביב.
ישנן חברות מקומיות וישראליות אשר נותנות שירותי ניהול ואחזקה לנכסים.
- מעבר לנתונים הנ"ל יש להתייחס גם לעובדות הבאות:
5.1 פולין הינה יעד תיירותי מאד מבוקש ומליוני תיירים מבקרים בה מידי שנה . (בעיקר בורשה וקרקוב)
5.2 בפולין קיים רישום מסודר של הזכויות הקנייניות בלשכת רישום מקרקעין .
הטאבו הפולני ממוחשב (ברוב רחבי המדינה ובוודאי בערים הגדולות) מיד לאחר הרכישה הרוכש נרשם בטאבו הפולני (הפעולה מבוצעת ע"י הנוטריון שמנהל את המכירה). יתר על כן להבדיל מהפרוצדורה בארץ , גם המקרה של רכישת דירה מקבלן במועד חתימה על החוזה הסופי נרשמת הבעלות על שם הקונה (אין צורך לחכות לרישום בית משותף).
5.3 ברכישת דירה חדשה מקבלן החוק הפולני , כמו בארץ, מחייב את היזם לפעול באמצעות ליווי בנקאי שבו הכסף יופקד וישוחרר לקבלן רק עם העברת הבעלות.
5.4 קירבה גאוגרפית לארץ –רק כשלוש שעות טיסה.
איזה סוג נדל"ן כדאי לקנות והיכן?
ההשקעה הסולידית והפופולרית ביותר (גם אצל המקומיים) תהיה דירה קטנה 30-40 מ"ר. דירה כזו תהיה מתאימה להשכרה למגוון רחב של שוכרים פוטנציאליים: תיירים, סטודנטים, זוגות צעירים ואוכלוסיה מבוגרת. הדירה תהיה באחת מהערים הגדולות ורשה או קראקוב, שהן בעלות אוכלוסיה רבה ומגוונת עם הרבה סטודנטים ותיירות ענפה. חשוב שהדירה תהיה ממוקמת במרכז העיר ועם נגישות תחבורתית ציבורית.
סוגי הנכסים מתחלקים לשלושה:
- בניינים ישנים מלפני המלחמה: הייחוד שלהם שהם במרכז העיר, מאד יפים ארכיטקטונית. ככל שהרכישה מתייחסת לדירה בודדת, יש להקפיד ולוודא שקיים רישום בית משותף לבניין, ושהבניין לפחות בחלקים המשותפים שלו עבר שיפוץ רציני. כמובן שיעדיף לרכוש בנין שלם לא משופץ במרכז העיר, לשפץ ולחלק אותו לדירות (התשואה תגדל פלאים אבל כמובן גם ההשקעה והתעסקות בפרויקט).
- בנינים שנבנו בזמן הקומוניזם (בניני רכבת ): בדרך כלל יש להימנע מרכישת דירה בבניין כזה.
- בניינים חדשים שנבנו לאחר נפילת החומות: בדרך כלל יהיו במרחק ממרכז העיר. יש לבדוק תקינות של היתר הבניה ורישום הדירה .
מי יכול לרכוש וכיצד?
מי שהוא בעל אזרחות פולנית יכול לרכוש את כל סוגי הנדל"ן (למעט קרקע חקלאית שגם פולני צריך להיות חקלאי כדי לרכוש אותה).
מי שלא אזרח פולני, יכול לרכוש דירה מגורים אשר רשומה בנסח טאבו נפרד (הכוונה לדירה הרשומה כיחידה נפרדת בבית משותף) וזאת ללא אישור של משרד הפנים הפולני, לכן אפשר לרכוש מספר דירות ללא הגבלה. במקרה שרוצים לרכוש סוג אחר של נדל"ן (מסחרי, בנין או חלקים בבנין ) ישנן דרכים לבצע עסקה שכזו ע"י משקיעים זרים, אבל צריך לקבל יעוץ ספציפי לפני רכישות מהסוג הנ"ל.
צורת הרכישה יכולה להיות כאדם פרטי, חברה מקומית בע"מ חברת שותפות בע"מ שותפות ו/או כל צורת התאגדות אחרת כמובן שיש לקבל גם בהקשר זה יעוץ ספציפי לגבי כל סוג עסקה ומה הכי נכון לה ולמשקיעים הספציפיים.
הרכישה תתבצע באמצעות נוטריון ציבורי פולני שיאמת את פרטי העסקה המוכר והקונה . יבדוק הגבלות אם ישנן ויעביר את הבעלות בספרי הרישום .
המיסוי בפולין על קצה המזלג:
מס רווחי הון:
בעקרון המיסוי בפולין הוא בגובה של 19% גם ליחיד וגם לחברה. אין הבדל בגובה המס אם ההכנסה היא מפעילות שוטפת או מרווח הון.
כאשר אדם פרטי מבצע רכישה (להבדיל מחברה), המחזיק דירה יותר מחמש שנים מזמן הרכישה, יהיה פטור מהמס בזמן מכירת הנכס.
מע"מ-
על רכישת דירה מאדם פרטי לא חל מע"מ. ברכישת דירה חדשה או דירה משופצת מחברה קבלנית חל מע"מ בגובה של 8% (לא תמיד ניתן לקזז אותו). ברכישת נכס מסחרי חל מע"מ בגובה של 23%.
בהשכרה של דירה למגורים לטווח ארוך לא חל מע"מ על דמי השכירות. בהשכרת דירה לטווח קצר (פחות משלשה חודשים) דמי השכירות חייבים במע"מ.
מס רכישה:
על רכישת דירה חל מס רכישה בגובה 2%. מס זה לא יחול אם משולם על הדירה מע"מ .
לפי החוק הישראלי, החל משנת 2003 כל הכנסה מחו"ל חייבת בדיווח בארץ ובתשלום במס בארץ (הכנסה משכירות , רווח הון , דיווידנד, ריבית). בכל מקרה קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפולין .
לפני כל עסקה יש כדאי לקבל יעוץ לגבי משמעות המיסוי באופן ההתאגדויות השונות וביחס לסוג ההכנסה.
למה לא פולין ?
כמו בכל השקעה שהיא יש סיכונים במקרה של מדינה זרה יש להוסיף גם את המורכבות שיש לקחת בחשבון:
- מרחק- הנכס במדינה זרה שדורש טיסה להגיע אליו (זמן, עלות טיסה , עלות שהיה ) "רחוק מהעין רחוק מהלב כמילות השיר" .
- שפה –יש צורך בתרגום או איש קשר מקומי אמין .
- חוק – החוק שונה מאשר בארץ (משפט קונטיננטלי) ולכן כל רכישה מחייבת בדיקה משפטית וקבלת יעוץ מעו"ד שבקיא בחוק הפולני .
- מטבע – יש לקחת בחשבון שינויי שער אשר יכולים לשנות את תחשיב ההשקעה .
- מימון -לא תמיד ניתן לקבל מימון מבנק פולני לשם הרכישה ויש להתבסס על הון עצמי .
לסיכום:
ההשקעה היום בנדל"ן בפולין הינה עדיין מאד אטרקטיבית הן בגלל המחירים הנמוכים יחסית, הן בשל התשואה הגבוהה וצפי לעליית ערך הנכס בשנים הקרובות . משרדנו מלווה עסקאות בפולין מזה למעלה מ-15 שנים ומעניק יעוץ מקצועי החל משלב ראשוני ,טרום רכישה לאורך כל חיי ההשקעה, לפי בחירת הלקוח.
כתבו עו"ד אפרת ידידיה ועו"ד שלום לוי.
