בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, נתן לאחרונה פסק דין חשוב הנוגע לשאלה האם דירה, שהיתר הבנייה שלה לא היה למגורים אך בפועל שימשה למגורים, מזכה את המוכר בהקלות מס המוקנות לדירת מגורים.
מדובר על זוג שרכש נכס בשנת 1992 ועל פי היתר הבנייה שלו משנת 1945 ייעודו הוא "מחסן, גרז' ושטח פתוח בין עמודים" או "גרז', הסקה ומחסן". הזוג סיווג אותו כ"דירת מגורים" לצורכי חישוב מס רכישה והשכיר אותו במשך השנים כנכס מגורים לכל דבר. כאשר ביקשו לפני כ-10 שנים למכור את הנכס, הרוכש המיועד בדק ומצא כי הדירה לא מיועדת למגורים על פי היתר הבנייה וביטל את העסקה.
לאחר שעסקה נוספת נפלה באותה טענה של הרוכשים המיועדים, פנה הזוג לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב, ביקש היתר לשימוש חורג ונדחה. הערעור שהוגש נדחה על ידי ועדת הערר המחוזית בתל אביב.
חלפו עוד מספר שנים ובעלי הנכס חתמו על הסכם למכירת הנכס וביקשו כי החיוב במס שבח ייערך בהתחשב בנכס כדירת מגורים בהתאם לסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין. ועדת הערר קיבלה את הטענות ומנהל מיסוי מקרקעין הגיש ערעור לעליון.
בית המשפט העליון קבע כי ככלל, השימוש למגורים שלא על פי דיני התכנון והבנייה שולל מהמוכר את הטבות המס המוקנות לדירת מגורים. ברם, בנסיבות חריגות ,שהתקיימו בפסק הדין ,יוכל המוכר ליהנות מהקלות המס, הגם שהשימוש למגורים נעשה שלא על פי היתר.
כך לדוגמה, קבעו השופטים כי ניתן להכשיר את השימוש בדירה למגורים ללא צורך בעריכת שינויים בה או בניוד זכויות. כמו כן, עיקרון תום הלב שיחק בפסק דין זה תפקיד מרכזי, שכן בני הזוג לא חשבו בעת הרכישה כי השימוש בנכס למגורים נעשה שלא כדין ואף שילמו מס רכישה, מה שלא היו עושים אם היה מדובר במחסן. בנוסף, קבע בית המשפט כי אם הדירה נבנתה בהיתר למגורים, חריגות בנייה בדירה, אפילו משמעותיות, לא שוללות סיווג הנכס כדירת מגורים ואת הקלות המס הנגזרות ממנה.
השופט יחיאל כשר כתב בפסק הדין: "דומה כי דירה שייעודה למגורים ושבוצעה בה חריגת בנייה, אפילו משמעותית, הכלל יהא שניתן להכיר בה כ'דירת מגורים', שהרי לא חריגת הבנייה היא שהקנתה לדירה את מעמדה כ'דירת מגורים'. לעומת זאת, בדירה שהשימוש בה למגורים הוא שמגלם את הפרת הדין, נראה כי התוצאה תהיה, למעט חריגים מיוחדים ונדירים, שלא ניתן לראות בה משום 'דירת מגורים', שהרי הכרה בה ככזו יוצרת את הניגוד הבוטה לעיקרון שלטון החוק ול'פגיעה מהותית בתקנת הציבור'".
