הדייר הסרבן בפינוי בינוי

עסקאות התחדשות עירונית הינן סבוכות ומורכבות. תחילתן בדין ודברים בין הדיירים לבין עצמם ולאחר שהתגבשה החלטה פנימית של רוב הדיירים, המשכן במו"מ , לעתים ארוך ומתיש, מול היזם שנבחר להוביל את הפרויקט.

לצערנו, כאשר הגיעו הצדדים בשע"ט, לידי נוסח חוזה מוסכם, במרבית הפרויקטים קיימים דיירים סרבנים, אשר נמנעים מלחתום על הסכם.

מי הם הסרבנים ומה הן סיבותיהם?

קשישים: חוששים ממעבר דירה.
דיירים ללא ייצוג: חוסר הבנה בחוזה המורכב.
סחטנים – ״לי מגיע יותר״ / דרישות לא ריאליות.
דיירים ללא אמצעים: חוששים מתשלומי ועד בית, חשמל וארנונה גבוהים.

תיקון 6 לחוק פינוי בינוי (עדוד מיזמי פינוי בינוי) תשס"ו – 2008 מנסה למגר את תופעת הסרבנות ולהקל על הוצאת פרויקטים מהכוח את הפועל.  נקבע בסעיף 2(ב) (6) לחוק כי:

… סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:
בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות כמפורט להלן, לפי בחירת היזם, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה:
(א) מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה:
מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבעו בעסקת הפינוי ובינוי;
רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי; מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת;
קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי;
(ב) שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה;
(ג) דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה;

כמו כן, יש אפשרות לקשיש למכור את דירת התמורה לצד ג' או ליזם, ובמקביל הורחבו הפטורים ממס שבח ורכישה לקשישים והורחב חיוב   אפס מע"מ ליזם בעסקה מול הקשיש.

הקלות לחסרי אמצעים

המחוקק מנסה לצמצם סרבנות גם ביחס לדיירים ללא אמצעים והחל מ – 1.1.19 נכנסו לתוקפם תקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הנחה בארנונה) התשע"ט 2018, המקנות הנחה מדורגת של עד 5 שנים בחיוב ארנונה בדירה אחת בעד השטח שהתווסף לדירה המקורית. בנוסף, סעיף 19(ב) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו – 2016 קובע חובת יזם לממן קרן תחזוקה לדיירים שהגיעו לגיל פרישה (הם או בני זוגם), שמתגוררים בדירה החדשה וזוהי דירתם היחידה ומקבלים גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה.

הוראות החוק הנ"ל חלות הן על מתחמי פינוי בינוי והן על תמ"א.

נדבך נוסף שנקט בו המחוקק על מנת לצמצם את הסרבנות הן הקלות מסוימות בסנקציות נגד דייר סרבן (כמפורט בסעיף 1, 2(א) (2) וסעיף 5א לחוק).

אנו מקווים כי התיקונים הנ"ל בצירוף חקיקה חדשה שתקטין את הרוב המיוחס הנדרש לפרויקט פינוי בינוי, יעזרו לפרויקטים בהתהוות לקרום עור וגידים ולצאת לפועל הלכה למעשה.

עו"ד אפרת ידידיה שחור