בתחום המקרקעין, נשאלת שאלה שמסעירה את היזמים, הקבלנים, הדיירים, וכמובן את עורכי הדין העוסקים בתחומי הנדל"ן והמקרקעין – האם עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38/2 נחשבות כעסקאות קומבינציה?
לדעת עו”ד לענייני מקרקעין אפרת ידידה שחור, תמ”א 38/2 היא למעשה עסקת קומבינציה: “לכאורה, קיימות שתי עסקאות שונות שמבחינה תכנונית, מוגדרת כהריסת ובנייה מחדש של הבניין. אם נבחן את הוראות פרק 5.4 לפינוי בינוי בחוק מיסוי מקרקעין, נוכל לראות כי ההגדרה היא מכר מלא. מנגד, הוראות התמ”א, מתייחסות לתמ”א 38/2 כמכר חלקי, בדיוק כמו עסקת קומבינציה. לפי כך, הרי שבשני המקרים מבוצע פינוי בינוי, ולאור חילוקי הדעות, תמ”א 38/2 מוגדרת כעסקת מכר חלקי. לעומת זאת, עסקת פינוי בינוי הינה עסקת מכר מלא”.
מדוע נוצר הבלבול?
"בעסקת קומבינציה ישנן שתי עסקאות בבת אחת: הראשונה – עסקה שבעלי הקרקע מוכרים חלק מהמקרקעין ליזם שיבנה את הבניין החדש, והיזם נותן בתמורה, את אותם שירותי בנייה לבעלי הקרקע. חשוב לומר – עסקה שהתמורה בה היא שירותי בנייה, אינה מהווה עסקה במקרקעין. המכירה של חלק מהשטח של הדיירים (כלומר, הדירות שנוספו במהלך תכנון הבניין החדש) ליזם מהווה מכר של חלק מהמקרקעין והוא חייב במס עליו. היזם בונה מספר קומות יותר ממה שהיה בבניין המקורי, ומוכר אותם לדיירים חדשים. לכן, בעלי הקרקע (אלו שגרו בבניין המקורי), חייבים במס שבח רק על החלק היחסי מהשטח (אותו שטח שהוא מכר ליזם). מצד שני, הקבלן חייב במס רכישה, רק על הדירות החדשות שהוא הוסיף לתכנון הבניין, השייכות לו", מסכמת עורכת דין לענייני מקרקעין אפרת ידידה שחור.
