(תמונה ראשית באדיבות אתר חברת גב-ים מקבוצת IDB)
במסגרת ו"ע 61648-02-17 חברת גב-ים לקרקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב מיום 14.1.2020, נבחנה בין היתר השאלה "האם במסגרת קביעת התמורה ששולמה בגין רכישת נכס, ניתן לפצל בין שווי הזכות בנכס לבין רכיב המגלם את מטרת הרכישה?". העוררות באותו מקרה ביקשו לבנות פרויקט משרדים יוקרתי במרכז תל אביב. לצורך בניית הפרויקט ועל מנת להקל את תהליך הבניה, רכשו העוררות מקרקעין הסמוכים למקרקעין עליו עתיד להיות ממוקם הפרויקט, וזאת על מנת להקל את תהליך הבניה. משכך, לאחר רכישת המקרקעין התכוונו העוררות להרוס את הבניין שהיה בנוי על המקרקעין הסמוכים כאמור שנרכשו על ידם לצורך כך בלבד.
בדיווח רכישת המקרקעין דיווחו העוררות לרשות המיסים על רכישת המקרקעין בשווי של 20 מליון ₪ המשקף לגישתן את שווי השוק של הקרקע וזאת על אף שהתמורה החוזית נקבעה בסך של 37,000 מליון ₪. לטענת העוררות, התמורה החוזית שהסכימו לשלם עולה בהרבה על ערך המקרקעין ומבטאת את רצונן להרוס את הבניין שהיווה מכשול להקמת הפרוייקט. לטענתן, היכולת לסלק את הבניין אינה חלק מהזכות במקרקעין, ועל כן אין לחייב את התשלום העודף ששילמו בעדה במס רכישה.
רשות המיסים, דחתה את שומת העוררות, וסברה שיש להעמיד את שווי הקרקע בהתאם לתמורה החוזית ששולמה על ידיהן. רשות המיסים סירבה להכיר בערך נפרד בקשר ליכולת הריסת המבנה, ולגישתה, הפרדת התמורה היא מלאכותית ונועדה להפחית את השווי לצורכי מס רכישה. טענת העוררות על רכישת זכות נפרדת מהמקרקעין , נדחתה על ידי ו"ע, תוך שהיא מנמקת כי אף אם יונח לטובת העוררות כי חלק מן התמורה הכוללת שולם עבור השגת השליטה בקרקע על מנת להביא להריסת הבניין הישן, הרי יכולת זו להסיר את הבניין ולשלוט במראה המתחם וסביבתו היא אך תוצאת לוואי של רכישת הזכות במקרקעין, דהיינו, העניין הסובייקטיבי המיוחד שרוכש מסוים מוצא בנכס פלוני איננו משנה את מהות הנכס וטיב הזכויות הנרכשות.
הפרויקט ברחוב תוצרת הארץ. צילום: אלכסיי בוגוסלבסקי
בית המשפט המחוזי קבע למעשה כי אין לפצל את התמורה החוזית בשל קיומן של שתי זכויות נפרדות ומנותקות כביכול, אלא יש לשייך את מלוא התמורה החוזית לזכויות בקרקע. לאחר שוועדת הערר הכריעה בנושא הנ"ל היא דנה בשאלה נוספת – האם שווי הזכות ייקבע לפי שווי השוק הנמוך יותר, כטענת העוררות, או על בסיס התמורה החוזית ששולמה בפועל, כטענת רשות המיסים? באשר לשאלה השנייה שעלתה בערר, נבחן המונה "שווי" במוגדר בסעיף 1 לחוק כדלקמן:
"'שווי של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –
- שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;…"
משמעות הסעיף היא כי, לעתים ה"שווי" לעניין החוק יהיה שווי השוק ולעתים הוא יהיה התמורה החוזית ששולמה בפועל. במקרה נשוא הערר, שווי השוק של הקרקע, לפי עמדת העוררות, היה כ- 20 מיליון ש"ח (וכך דיווחו למשיב לצורך חישוב מס הרכישה), ואילו התמורה החוזית המוסכמת הגיעה לכדי 37 מיליון ש"ח.
בערר נקבע כי התקיימו מלוא התנאים לקביעת שווי הרכישה לפי חלופת התמורה החוזית שבהגדרת המונח "שווי" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וזאת מאחר וקיים הסכם כתוב בין הצדדים ותום ליבם של הצדדים לעסקה לא היה שנוי במחלוקת ומאחר ונקבע כי אין "יחסים מיוחדים" בין הצדדים. עוד נקבע בערר כי חלופת התמורה החוזית שבהגדרת המונח "שווי" לא נועדה לתת מענה רק לאותם מצבים שבהם התמורה החוזית נמוכה משווי השוק, ואפשר ליישמה גם בנסיבות שבהן המחיר החוזי עולה על שווי השוק.
נכתב ע"י: עו״ד אברהם בקר ועו״ד אתגר קדם
