האם הזכויות במקרקעין שייכות לחוכרים, או שמא לבעלים הרשומים?

(בתמונה: גן אברהם ברמת גן, הסמוך למבנה ברחוב קריניצי. קרדיט צילום: אבישי טייכר)

בפסק דין ה"פ (תל-אביב-יפו) 46706-09-17 חברת עמוס נכסים בע"מ ואח' נ' מאיה מאירצ'יק ואח', אשר ניתן השנה, עסקו בסוגייה מעניינת הנוגעת למצבן החוקי של ״חברות גוש חלקה״, ולהבחנה בין זכות חכירה לבעלות במקרקעין. אולם בטרם נמשיך, עלינו לעשות יישור קו קטן בשאלה: מהי חברת גוש חלקה?

פעם, לפני לא מעט שנים, היה נהוג לרשום בעלות בנכסי מקרקעין בבניינים במרכזי ערים על שם חברת גוש חלקה, ואילו את הדיירים כבעלי מניות בחברה. עדיין ישנם בניינים שרשומים בצורה הזאת, ומעולם לא הסדירו את מעמדם הקנייני (הבעיות מתעוררות לא פעם כאשר רוצים לבצע עסקה בנכס כגון קומבינציה, התחדשות עירונית וכו', והחברה בינתיים התפרקה,  ויש להחיותה מחדש על מנת להעביר הזכויות במקרקעין ע"ש בעלי  המניות, בעלי הדירות או המקרקעין ואז לחסלה שוב).

חכירה או בעלות

פסק הדין אשר בו אנו עוסקים, נוגע לבניין ברחוב קריניצי ברמת גן. זכויות החכירה במקרקעין עליו נבנה הבניין, נרכשו על ידי הקבלן של הפרויקט בשנת 1952 לתקופה של 299 שנים, מאת אדם בשם משה סגל. כעת, בעלי הנכסים בבניין, יחד עם חברה יזמית, רצו לבצע תמ״א 38 בפרויקט, כדי להגדיל את מלאי הדירות ולשדרג את המבנה. הבעיה הייתה שזכויות הדיירים, היו רשומות לא על שמם אלא ע"ש חברת גוש חלקה, שהחזיקה רק בזכויות החכירה במקרקעין. מי שהחזיקו בזכות הבעלות, היו על פניו יורשיו של משה סגל ז״ל.

הדיירים והחברה היזמית פנו לבית המשפט כדי לקבל פסק דין הצהרתי, לפיה ליורשיו של משה סגל, שרשומים כביכול כבעלים בקרקע, למעשה אין זכויות במקרקעין, ואין צורך לקבל את האישור שלהם לצורך ביצוע תמ״א 38 בפרויקט. הדרישה למעשה היה להכיר בהם כבעלים בנכס, ולמחוק את היורשים מן הרישום בטאבו.

טענת המבקשים הייתה כי בשטר החכירה בין המנוח לבין הקבלן המבצע, נקבעו תנאים מהותיים ומכוחו אף נחתם שטר שכירות נוסף בין החברה לחוכרי המשנה, הם דיירי הבניין. משום כך, מבחינה מהותית הם הבעלים במקרקעין, ורישום הזכות כזכות חכירה ולא בעלות, נעשתה רק משיקולי מס. בית המשפט אכן קיבל את טענתם של המבקשים בסופו של דבר, וכי הבעלים הרשומים בנכס לא יוכלו להגביל את הבנייה בחלקה המדוברת. עם זאת בית המשפט באופן מעניין דחה את הבקשה למחיקת יורשי המנוח ממרשמי המקרקעין כבעלים. לכן, באופן תיאורטי, עוד כ-230 שנים, הם יוכלו ליהנות שוב כבעלים בחלקה…