האם פיצויי הפקעה מחריגים “איגוד מקרקעין” מסיווגו ככזה?

סעיף ההגדרות (סעיף 1) בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג 1963 (להלן:”החוק”) קובע (בחלקו):

איגוד מקרקעין” – איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, ………..; ולענין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית;”

למעשה ניתן לומר כי על מנת שאיגוד לא יחשב כ”איגוד מקרקעין”, עליו לעמוד בתנאים הבאים: לאיגוד יש נכסים שאינם זכויות במקרקעין אשר משמשים לייצור הכנסה של האיגוד, ונכסים אלה אינם טפלים למטרותיו העיקריות של האיגוד.

מדוע שאיגוד לא ירצה להיחשב כאיגוד מקרקעין? מכירת מניות באיגוד בכל מקרה תמוסה או במס שבח או במס רווח הון. החשיבות במענה על השאלה, האם העברת זכויות באיגוד תיחשב כ”פעולה באיגוד מקרקעין”, מתייחסת לשאלת החבות במס רכישה. סעיף 7 לחוק קובע כי פעולה באיגוד מקרקעין תתחייב במס אם היא מקיימת שני יסודות מצטברים:

א. נעשתה פעולה כהגדרתה בסעיף 1 לחוק.

ב. האיגוד בו נעשתה הפעולה הינו  “איגוד מקרקעין”, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק.

שאלת הסיווג של חברה כאיגוד מקרקעין בפסיקה

סעיף 9 לחוק קובע כי מקום בו נעשתה פעולה באיגוד מקרקעין יהיה הרוכש חייב במס רכישה. בהליך ו”ע 31189-11-14 (נצרת) אפריקה ישראל להשקעות בעמ ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת מיום 16.6.2019 נבחנה הסוגיה בדבר סיווגה של חברה כאיגוד מקרקעין.

עובדות:

בחודש אוגוסט 1993 רכשה חברת “ארמון ההגמון” זכויות במקרקעין בעיר נצרת (להלן: “המקרקעין בנצרת“) בשני מתחמי מקרקעין נפרדים. בפברואר 1995 השקיעה “חברת אפריקה ישראל” ב”מקרקעין בנצרת” באופן שבו הוקצו לחברת אפריקה ישראל 50% ממניות ארמון ההגמון. ביום 31.10.11 מכרה חברת אפריקה ישראל את מלוא אחזקותיה (50%) בחברת “ארמון ההגמון” לשלוש העוררות.

עמדות הצדדים בעניין היו:

רשויות המס סברו כי העברת המניות הנ”ל הינה עסקה באיגוד מקרקעין ולפיכך חייבו את העוררות בתשלום מס רכישה. העוררות טענו מנגד, כי ארמון ההגמון איננו “איגוד מקרקעין” משום שלא כל נכסיו הן זכויות במקרקעין, וכי יש ברשותו נכסים נוספים המוציאים אותו מתחולת ההגדרה של מונח זה וכן, בשל היות הזכויות הללו “מלאי עיסקי”  (ולא “רכוש קבוע”) בידיו. בנוסף טענו העוררות כי בידי חברת ארמון ההגמון שני נכסים מהותיים, נפרדים ועצמאיים נוספים והם: זכות לקבלת פיצויי הפקעה מאת מע”צ/ חברת נתיבי ישראל, בגין הפקעות שונות שנעשו במקרקעי חברת ארמון ההגמון וכן זכות לפיצויים נוספים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה בשווי המקרקעין.

ביהמ”ש פסק, בהתבססו על הלכת מליסרון (ע”א 1346/15 מליסרון בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה), כי בשלב הראשון יש להרכיב רשימה של כל הנכסים אשר בבעלותו של האיגוד, ולבחון אם כולם זכויות במקרקעין. בעקרון, די בקיומו של נכס אחד שאיננו “זכויות במקרקעין” כדי להוציא את אותו איגוד מתחולת ההגדרה שבסעיף 1 לחוק. אולם, עשויים להיות איגודים אשר בהם, על אף קיומם של נכסים אחרים אשר אינם זכויות במקרקעין בידי התאגיד, עדיין התוצאה המשפטית תהיה, כי האיגוד הרלוונטי יחשב כ-“איגוד מקרקעין” כיוון שקיומם של נכסים נוספים אלו במועד העסקה, אינם מונעים את סיווגו ככזה. בנוסף, קבע ביהמ”ש כי אין בסיווג זכויות במקרקעין כ”מלאי עסקי” כשלעצמו, כדי לשלול מתאגיד את סיווגו כאיגוד מקרקעין.

בנסיבות המקרה נשוא פסק הדין, במועד העסקה, כל נכסיה וזכויותיה של חברת ההגמון הינן זכויות במקרקעין ולפיכך, יש לקבוע כי חברת ההגמון הינה “איגוד מקרקעין”. ביהמ”ש קבע כי אין בזכות לפיצויי ההפקעה כדי להחריג את חברת ארמון מהיותה “איגוד מקרקעין”, הסיבה לכך הינה כי מדובר בכספים או זכויות ניטרליים אשר אינם משמשים את האיגוד בייצור הכנסתו.

נכתב על ידי עו”ד אפרת ידידיה – שחור, עו”ד אברהם בקר ועו”ד אתגר קדם

חייגו עכשיו
נגישות