רכישת דירה לא פעם מלווה בחששות מצד הקונים: האם המוכר מסתיר מאיתנו משהו? אולי יש רטיבות נסתרת בקירות? אולי השכנים הם אנשים בלתי נסבלים? מי יודע. יש מידע שהמוכר מחויב להביא לידיעתם של הקונים, או מצבים שבהם אפילו ״חצי אמת״ מצידם של המוכרים היא אף גרועה משקר. עם זאת, ישנם גם מצבים בהם ניתן ״לשתוק״, או להניח שהצד השני מודע לנסיבות, ואם הוא אינו מודע להן, היה עליו לבדוק באופן עצמאי וככל שלא עשה כן הוא יחשב כרשלן וטענותיו לא יתקבלו. מתי המידע מסווג ככזה שהמוכר חייב היה לגלות, ומתי לאו? זו תמיד שאלה של בחינה משפטית בהתאם לנסיבות.
למשל, בפסק דין תא 16709-06-09 שחר ואח' נ' אלקרס מבית משפט השלום בעפולה, מדובר היה ברוכשים שגילו לאחר כניסתם לנכס ליקויי בנייה חמורים, בין היתר שיפוע מרצפות לא תקני, שאף גרם להצטברות מים בלתי נשלטת. באותו מקרה, התברר כי המוכרים היו מודעים בהחלט לפגם, ובעבר פנו לחברה הקבלנית, כדי שתתקן אותו. החברה הקבלנית מצידה נתנה להם פיצוי כספי, תוך שהם חתמו על כתב ויתור בנוגע לליקויים. עם זאת, המוכרים לא הביאו את המידע הזה לידיעתם של הקונים. היות והמוכרים הצהירו בהסכם כי אין פגמים בדירה שאינם מוזכרים בחוזה, מדובר בהפרה של חובת תום הלב במשפט. בית המשפט קבע ללא קושי כי מדובר הפרה, ו״העלמת אי-התאמה״ כאמור בסעיף 16 לחוק המכר.
סעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים אף מאפשרים במצבים מסוימים לבטל חוזה או לקבל פיצויים בגין הפרת חוזה, במצבים בהם המוכרים טעו או הטעו את המוכרים. כאשר המוכרים מציגים ״מצג אקטיבי״ כלפי הקונים, קרי סיפקו מידע שאינו נכון (בין אם היו מודעים לכך שאינו נכון ובין אם לאו), ניתן לבסס טענה של טעות או הטעיה מכוח חוק החוזים. עם זאת, אם המוכר ״שותק״, יהיה מעט יותר קשה לבסס טענה של הטעיה, ובמצבים מסוימים, יקבע בית המשפט שהקונה היה צריך ״להיזהר״.
חשוב לדעת כי חובת תום הלב חלה לא רק על עסקת המכר, אלא גם על שלב המו״מ לעסקת המכר: גם אם טרם נחתם חוזה, אלא נחתם רק זיכרון דברים, יתכן ועדיין עשויה לקום חבות בפיצויים כלפי מי מן הצדדים. משום כך, בין אם אתם מוכרים נכס ובין אם קונים, חשוב להיעזר בעורכי דין המנוסים בעסקאות מקרקעין בכל שלב של העסקה: משלב המו״מ הראשוני,כדי שישמור עליכם מכניסה למחויבות מבלי שהתכוונתם לכך, וכמובן בשלבים מתקדמים יותר, כדי למנוע מצבים של חבות בפיצויים בגין הפרות חוזה שונות.
