י.ד. שחור - מס שבח מכירת דירה עסקת תמא

בשנת 2013 נחתם הסכם מותלה בין כל בעלי הזכויות בבניין, לבין יזם אשר מטרתו שיפוץ, חידוש, הרחבת דירות קיימות וחיזוק הבניין בהתאם להוראות תמ”א38 (להלן: “הסכם התמ”א“). במסגרת הסכם התמ”א, מכרו בעלי הדירות ליזם את מלוא זכויות הבנייה הקיימות להקמת דירות חדשות מכח תמ”א 38 ומכח התב”ע החלה על המקרקעין. אחד התנאים המתלים שנקבעו בהסכם התמ”א היה קבלת היתר בנייה כדין. 

כשנתיים לאחר חתימת הסכם התמ”א אושרה בקשת היזם בוועדה המקומית לתכנון ובנייה למתן היתר בניה בתנאים לתוספת קומות בבניין, תוספת יחידות דיור וחדרי יציאה לגג לדירות הגג החדשות תוך ניצול זכויות הבנייה הקיימות. 

כאן המקום להדגיש כי קבלת החלטת ועדה מקומית למתן היתר בתנאים מהווה שלב מתקדם ביותר בתהליך קבלת היתר הבנייה, אך לא ניתן לראות בהחלטה זו, לכשלעצמה, מתן היתר בנייה כדין ונדרשים להתקיים תנאים תכנוניים נוספים, לרבות תשלום אגרות והטלים לרשות המקומית, בטרם תעניק הרשות המקומית היתר בנייה כדין.    

חלפו שנתיים נוספות לאחר החלטת הוועדה המקומית ובטרם ניתן היתר הבנייה כדין מכרו בעלי הזכויות באחת מהדירות בבניין את דירתם לצד ג’, כשזכויות המוכרים כפופות להסכם התמ”א. רק כשישה  חודשים לאחר חתימת הסכם המכר הנ”ל ניתן היתר הבנייה כדין לפרויקט. 

המחלוקת בין המוכרים לוועדה המקומית נסבה סביב השאלה – האם בעת המכירה החזיקו המוכרים בחלק יחסי בזכויות הבנייה בנוסף לדירה ויש לראות במועד המכירה של הדירה הספציפית הנ”ל (טרם מתן היתר הבנייה – א.י.) מועד “מימוש זכויות” בהתאם לחוק התכנון והבנייה המקים חיוב בתשלום היטל השבחה או שהמועד הקובע לחיוב בתשלום היטל ההשבחה הוא החלטת הוועדה המקומית לאשר בתנאים את מתן היתר הבנייה לפרויקט בהתאם להוראות התמ”א והתב”ע כשנתיים קודם לכן? 

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב ביקשה לחייב את מוכרי הדירה הספציפית בתשלום היטל השבחה שכן לשיטתה, מועד חתימת הסכם המכר של הדירה הוא מועד “מימוש הזכויות” על פי החוק ובמועד זה המוכרים עדיין החזיקו בזכויות הבנייה לתוספת חדרים על הגג מכח התב”ע הקיימת. המוכרים דחו טענה זו וערערו לוועדת הערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב (להלן: “ועדת הערר“) בטענה כי מועד “מימוש הזכויות” הינו החלטת הוועדה המקומית למתן היתר בתנאים ולפיכך בעת המכירה כבר לא החזיקו בזכויות בנייה כאמור.   

ההחלטה

ועדת הערר פסקה כי בעת כריתת הסכם המכר של הדירה הספציפית לא החזיקו המוכרים בזכויות הבנייה! ההחזקה בזכויות הבנייה להקמת חדר יציאה על הגג כחלק בלתי נפרד מהדירה, הייתה בשלב הספציפי של המכירה תאורטית בלבד, שכן על מנת שזו תתקיים בפועל, יש לבטל את הסכם התמ”א שנחתם בין כל בעלי הדירות בבניין. הסיכוי לביטול הסכם התמ”א עם בעלי הדירות הינו נמוך ביותר, לאחר שניתנה החלטה בידי הוועדה למתן היתר בנייה בתנאים להוצאת הפרויקט אל הפועל, תוך ניצול מלא של זכויות הבנייה.

ועדת הערר קבעה עוד, כי מאחר שבשומת הוועדה המקומית נקבע במפורש כי אין לחייב את המוכרים בתשלום היטל השבחה בשל תכנית אחרת החלה על הבניין, בשל אותה החלטת הוועדה המקומית בתנאים לאישור פרויקט התמ”א, לא ניתן לחייב את המוכרים בתשלום היטל השבחה בשל תכנית אחרת.

האם מעתה והלאה יהיו דיירים מוגנים מפני חיובם בהיטל השבחה בבואם למכור את דירתם? 

 לא בהכרח. כדאי מאוד לקבל חוות דעת מקצועית מעו”ד מיומן בתחום בטרם תחליטו על מכירת דירתכם. משרדנו ידע להגן עליכם בניסוח משפטי מקצועי של הסכמי המכר או הסכמי התמ”א ו/או הסכם הפינוי בינוי על מנת שלא תחויבו בתשלומים בגין היטלי השבחה צפויים.

חייגו עכשיו
נגישות
Scroll To Top