המפקח על הבתים המשותפים

1. לפי סעיף 5 (ב) לחוק חיזוק בתים משותפים – בתמ”א 38/1 – למפקח סמכות למינוי עו”ד ולאשר להתקשר עם בעלי דירות בהסכם תמ”א “ולהעברת הזכויות בה לאחר מכן“.

2. לפי סעיף 5א לחוק חיזוק בתים משותפים – בתמ”א 38/2 – למפקח סמכות “לאשר ביצוע עבודה”.

3. לא קיימת הוראה בחוק הנ”ל לגבי סמכות מפקח להורות על פינוי דייר סרבן.

4. מאידך, בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) – סעיף 2 (א) מסמיך בית משפט שאישור את ביצוע עסקת פינוי בינוי – רשאי למנות עו”ד שיחתום בשם הסרבן על הסכם פינוי בינוי.

5. חוק פינוי בינוי קובע עוד בסעיף 5א’ – כי הגשת תביעה לפינוי דירה, שבית משפט אישר לגביה עסקת פינוי בינוי – תוגש לאותו בית משפט שאישר את העסקה. 

6. סמכות המפקח – רחבה או מצומצמת? – נדונה בבית משפט העליון בפס”ד שומרוני ורוט, ועברה לאחרונה לגישה מרחיבה – דהיינו, למפקח סמכות לדון בכל הסכסוכים (לרבות קנייניים) בין בעלי דירות בנוגע לחוק החיזוק מכח סעיף 5 (א) לחוק החיזוק והוראת סעיף 72 (א) לחוק  המקרקעין. חוק החיזוק יצר זכויות קנייניות נוספות לדיירים שיש להגן עליהן.

7. סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין עליו מסתמך בית המשפט העליון קובע:

72(א)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ”א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ”ב-1982 יכריע בו המפקח.

8. ביום 2/7/19 החליטה המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב – הגב’ יעל ענטבי שרון – בפס”ד גורן,  בהסתמך על הפסיקה של בית המשפט העליון שצוטטה לעיל – כי סמכות המפקח נובעת מכוח הוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין היא רחבה ואישרה מתכונת ביצוע העבודות. המפקחת קבעה כי חלק אינטגראלי מהעבודות תמ”א כוללות גם בניית מתקן חנייה אוטומטי בחלקה, אפילו ישרת את בעלי דירות הבניין הסמוך. עוד נדחו, בין היתר, טענות הדייר הסרבן להעדר ניצול זכויות בניה קנייניות המוקנות לו – ומכריעה כי זכויות הבנייה לא הוקנו לדייר הסרבן באופן יחסי בתקנון אלא לכלל הבעלים. 

9. היקש – המפקחת מוסמכת מכוח הוראות החוק פינוי בינוי “לגזור” את הטיפול מחוק הפינוי בינוי – ולדון בתביעת הפינוי בסכסוך בו אישרה קודם לכן את התקשרות בהסכם התמ”א 38/2, חרף הדייר הסרבן. 

פסיקה – סמכות מפקח 

  1. בית המשפט העליון בפס”ד שומרוני (9/7/2014) קבע כי בתמ”א 38/2 למפקח סמכות “לאשר את העבודה”  לפי סעיף 5א’ לחוק החיזוק ופירשו – כי הסמכות אינו מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק “והיא משתרעת גם על אישור של אופן ביצוען”. נקבע כי הסדרים שבחוק החיזוק יצרו זכויות קנייניות חדשות לבעלי הדירות מכח התמ”א. חוק החיזוק נועד למנוע מצב של דייר סרבן שיכשיל את עבודות התמ”א ובמדויק – “למנוע מצב שבו בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחת או יותר, לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה על פי תוכנית החיזוק”.
  2. לאור זאת נקבע כי לבעלי דירות בבניין זכויות קנייניות נוספות מכת התמ”א 38 המאפשרים קבלת החלטות ברוב דעות. חוק החיזוק נועד לאפשר לדיירים למממש זכויות קנייניות חדשות שהוענקו להם מכוחה של התמ”א. לכן יש לבחון את הוצאת תוכנית החיזוק אל הפועל מכוח הזכויות הקנייניות של הדיירים ולא רק של הדייר הסרבן.
  3. בית משפט עליון בפס”ד רוט (27/6/2016): הייתה שאלה – למי סמכות לדון בטענות בעלי דירות ביחס זכויות הקנייניות בדירות חדשות שתיבנינה בבניין לפי הסכם תמ”א 38/1 – האם למפקח או לבית המשפט המחוזי? 

בית המשפט העליון קובע כי למפקח יש סמכות לדון בתביעות קנייניות העולות אגב יישום תמ”א 38. בימ”ש מרחיב וקובע כי לאור הוראת סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין  יש – “סמכות ייחודית למפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק“!

בית המשפט קובע כי “סמכות זו חלה גם על סכסוכים שעניינם בעלות על דירה החדשה או הדירות החדשות שתיבנינה , לבין לפי סעיף 5 (ב) ובין לפי סעיף 5 (ד) לחוק החיזוק“. “לסיכום, סמכותו העניינית של המפקח קבועה בסעיף 72 (א) לחוק המקרקעין והיא חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית משותף לפי חוק החיזוק. משתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ”א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לדון בה.”

חייגו עכשיו
נגישות
Scroll To Top