הערת אזהרה תמונה ראשית

אזהרה מפני השימוש בהערת אזהרה

רוכשי דירות היזהרו: ככל שתירשם לטובתכם הערת אזהרה להבטחת רכישת דירה חדשה, היא עלולה להתבטל בהליכי פירוק של המוכר. פס”ד של בית המשפט המחוזי מאיים לטרוף את הקלפים בנושא הערות אזהרה (מדובר בפר”ק 14785-05-18 בן מנחם ואח’ נ’ ספיר פרויקטים מגורי יוקרה בע”מ ואח’).

באותו מקרה, חברת יזמית העוסקת ביזום פרויקטים בהתאם לתמ”א 38 התקשרה בהסכם עם דיירי בניין לביצוע פרויקט תמ”א 38. החברה לא התקשרה עם בנק לקבלת ליווי בנקאי סגור לפרויקט אלא התקשרה עם שותפים שונים אשר העמידו לה מימון ראשוני לטובת ביצוע הפרויקט. בהתאם להסכמות החברה והשותפים, בניית הפרויקט תתבצע באמצעות מימון ראשוני זה ורוכשי הדירות יקבלו בטוחה בצורת “הערת אזהרה” על זכויות החברה במקרקעין.

החברה היזמית נקלעה לקשיים תזרימיים וניתן לגביה צו פירוק. במסגרת הצו לפירוק החברה, מונה מנהל מיוחד והוקנו לו סמכויות שיסייעו לו בגיבוש מתווה לקידום הפרויקט, לרבות איתור מקורות מימון הדרושים להשלמת הבנייה. משלא נמצא מקור מימון להמשך הבנייה, פנה המנהל המיוחד לבית המשפט בבקשה כי בית המשפט יאשר למנהל המיוחד לוותר על הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לבין רוכשי דירות, בהיותם “נכסים מכבידים” בהתאם לפקודת החברות. בנוסף, ביקש המנהל המיוחד שבית המשפט יורה על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת אותם רוכשי דירות, וכן על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על אותן הערות על-ידי הגורמים המממנים.

בית המשפט המחוזי קבע, תוך שהסתמך על הלכה שנקבעה בידי בית המשפט העליון משנת 1977, כי בנסיבות העניין הדרך היחידה אשר תאפשר לחלץ את הפרויקט ממצבו הנוכחי, להשלים את הבנייה ולהיטיב את מצבם של הדיירים, הרוכשים ויתר נושי החברה, הוא לבטל את חוזי המכר שנחתמו. בית המשפט המחוזי קבע כי עוד עלות הביצוע של ההתחייבויות החברה עולה, על היתרון הצפוי לצמוח לחברה אילו יקוימו ההתחייבויות ולכן יגרם נזק לקופת הפירוק והנושים. בנסיבות אלה, יש לוותר על חוזי המכר. החוק מעדיף את טובתם של כלל הנושים, תוך הקטנת נזקם על פני האינטרס של רוכשי הדירות אשר נפגעו מהוויתור, אשר כלפיהם התחייבה החברה.

בנוגע להערות האזהרה שנרשמו לטובת אותם רוכשים שרכשו דירות חדשות, טענו רוכשי הדירות כי מעמדה של הערת האזהרה כשעבוד כבר הוכר בשנת 2001 בפסיקת בית המשפט העליון, וכי בעל הערת אזהרה הינו נושה מובטח, בעוד שאת נזקיהם של הדיירים בבניין יש לסווג כנושים רגילים בלבד. בית המשפט הבחין בין הערות אזהרה שנרשמו להבטחת בנייתן של דירות שטרם נבנו לבין הערות האזהרה שנרשמו בגין דירות שרירות וקיימות. נקבע כי רוכשי הדירות בפרויקט זה אינם נושים בעלי שעבודים, וכי הם החזיקו רק בהתחייבות של החברה לבנייתן של הדירות החדשות, והערות אזהרה שנרשמו בגינן אינן מהוות זכויות קנייניות או מעין קנייניות. משבוטלה ההתחייבות של החברה שעמדה בבסיס הערות האזהרה, אין להערות האזהרה כל משמעות ויש למחקן.

יצוין כי על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

חייגו עכשיו
נגישות